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Pour les juges nancéens, l’article 151 septies B du CGI est applicable à toute cession d’un immeuble inscrit au bilan de l’entreprise et ce même lorsque ces biens sont donnés en location à des tiers, solution contraire à la position de l’administration fiscale.

CE QU'IL FAUT RETENIR

Pour un arrêt de la Cour administrative d'appel de Nancy du 26 mars 2015 l’inscription au bilan vaut affectation à l’exercice de l’activité professionnelle de l’entreprise et permet le bénéfice du dispositif de l’article 151 septies B du CGI et ce même si l’immeuble est en majeure partie loué par lots à des entreprises tierces exerçant dans d’autres secteurs d’activité.

Cette solution va à l’encontre de la position de l’administration fiscale qui considère exclus du dispositif "les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital." et notamment les "immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non"
BOI-BIC-PVMV-20-40-30 § 210

CONSEQUENCES PRATIQUES

– Si cette position jurisprudentielle extensive du champ d'application de l'article 151 septies B devait être confirmée, il s’agirait d’une position favorable au contribuable.

– L’abattement pourrait notamment devenir applicable à la vente de biens immobiliers détenus par une entreprise réalisant une activité de location meublée ou équipée.

POUR ALLER PLUS LOIN

• Rappels

Les plus-values à long terme sont essentiellement les plus-values provenant de la cession d’éléments non amortissables détenus depuis au moins 2 ans et les plus-values provenant de la cession d’éléments amortissables détenus depuis au moins 2 ans, pour la partie excédant les amortissements fiscalement déduits pour l’assiette de l’impôt sur les bénéfices.

Pour bénéficier de l’abattement pour durée de détention sur les plus-values long terme pour des biens immobiliers prévu à l’article 151 septies B du CGI, il est nécessaire que :

– l’immeuble soit inscrit à l’actif immobilisé,
– et soit affecté à l’exploitation du cédant.

• Article 151 septies B du CGI

L’article 151 septies B du CGI dispose que "I.-Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l'exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :

1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ;

2° Des droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
(…)"

• Position de l’administration fiscale

L’administration considère qu’ "Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.

La notion d’exploitation requiert en effet qu'au-delà de l'imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).

Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.
Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.

Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non. "
BOI-BIC-PVMV-20-40-30 § 210

• Inscription au bilan = affectation à l’exploitation

Par son arrêt du 26 mars 2015 la Cour administrative d'appel de Nancy considère qu’au regard de l’article 151 septies B du CGI " doit être regardé comme affecté à l’exploitation d’une entreprise un bien qui a fait l’objet, par celle-ci, d’une inscription à l’actif du bilan, laquelle constitue un acte de gestion opposable à l’administration (…) "

• Exonération totale de plus-value long terme malgré location à des tiers de l’immeuble inscrit au bilan

Les juges nancéens considère que " du seul fait de l’inscription à l’actif du bilan de l’entreprise (…) de l’ensemble immobilier cédé (…) alors même qu’il était à cette date en majeure partie loué par lots à des entreprises tierces exerçant dans d’autres secteurs d’activité, cet ensemble immobilier, duquel au surplus l’entreprise a pu tirer des revenus essentiels à la poursuite de son activité, devait être regardé comme affecté à l’exploitation au sens de l’article 151 septies B du code général des impôts (…) "

En l’espèce, "la plus-value professionnelle déclarée (…) remplissait, pour l’intégralité du bien immobilier en cause, les conditions pour bénéficier de l’abattement prévu par l’article 151 septies B du code général des impôts à hauteur de 100% compte tenu de la durée de détention dudit bien (…)"

Ainsi, l’immeuble inscrit au bilan de l’entreprise en grande partie loué à des tiers peut bénéficier lors de sa vente de l’abattement pour durée de détention conduisant à une exonération de plus-value professionnelle long terme au-delà de 15 années de détention révolues.

CONSEIL

On restera prudent sur cette interprétation extensive de la notion d’immeubles "affectés par l’entreprise à sa propre exploitation" à tout immeuble inscrit au bilan.

Un changement de doctrine administrative ou une confirmation par le Conseil d'Etat permettrait de confirmer la solution à retenir.

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