Immobilier : et si l’ancien avait le vent en poupe?

Immobilier : et si l’ancien avait le vent en poupe?

A l’heure de la surconsommation et de l’obsolescence programmée, il existe un domaine qui résiste à cette tendance. Difficile à croire pourtant, mais parfois, acheter de l’ancien peut être intéressant, et même plus intéressant qu’investir dans le neuf ! Dans l’immobilier où les prix du neuf viennent souvent limiter la rentabilité de l’investissement, il peut être judicieux, dans certaines villes notamment, de préférer l’ancien. Nous allons voir dans quel cas l’acquisition d’une maison ou d’un appartement qui a déjà vécu, nécessitant des travaux ou pas, est un bon moyen d’améliorer la rentabilité de vos investissements locatifs. Tour d’horizon des différents dispositifs.

Immobilier

Ce que dit la loi

De nombreux dispositifs fiscaux tendent à favoriser l’investissement dans l’immobilier ancien en vue de sa réhabilitation, et de sa mise en location. Et notamment :

  • Le déficit foncier
  • Denormandie
  • Cosse ancien

Le déficit foncier

Mettre en location nue (sans meuble particulier) un logement à titre d’habitation génère des revenus. Ces loyers sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsqu’ils sont supérieurs à 15 000 € ou sur option, le régime d’imposition au réel permet de déduire les charges réellement supportées afin d’obtenir le revenu foncier imposable.

C’est là que l’ancien peut avoir un intérêt… En effet, acquérir un immeuble ayant déjà plusieurs années peut nécessiter des travaux de réparation, d’entretien et/ou d’amélioration afin de pouvoir le mettre en location.

Savez-vous que ces travaux peuvent vous permettre de percevoir des loyers sans fiscalité?

Et dans un environnement où tout revenu est soumis à taxation, ce n’est pas négligeable!

Explication : si les charges sont supérieures aux revenus, alors un déficit foncier est constaté.

En principe, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur votre revenu global mais seulement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Toutefois, si ce déficit est causé par des charges autres que les intérêts d’emprunts, comme des travaux déductibles, alors il peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. La fraction qui excède cette limite est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Prenons un exemple chiffré :
Vous achetez un appartement pour 70 000 €, dans lequel vous réalisez 20 000 € de travaux de rénovation. Tout est financé par un emprunt bancaire.
Le loyer prévisionnel de cet appartement est de 500 € / mois soit 6 000 € / an.

Bon à savoir : Les travaux engagés sont déductibles des revenus fonciers, même si le bien n’est pas encore loué. Il est conseillé de faire une mention manuscrite dans votre déclaration  indiquant l’intention de donner l’immeuble en location. Ces charges sont déductibles l’année de leur paiement et non l’année de la mise en location.

Dans cet exemple, votre investissement vous permettra de percevoir des loyers sans fiscalité et même de réduire votre imposition ! 

En effet, imputer 10 700 € de votre revenu global (somme de tous vos salaires, revenus professionnels, pensions de retraite…) signifie que vous diminuez votre revenu imposable d’autant, et donc que vous paierez moins d’impôt.

Attention : Si vous vendez le bien dans les trois ans suivant l’imputation du déficit sur votre revenu global, alors l’avantage sera remis en cause. Ainsi, l’impôt dû cette année-là sera recalculé sans imputation, et vous devrez payer la différence (et les intérêts de retard). Mais, bonne nouvelle quand même, ce déficit ne sera pas perdu, il sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes !

Denormandie : le « Pinel » avec travaux

Avez-vous entendu parler du dispositif « Denormandie »?

Il s’agit d’une nouvelle opportunité d’investissement immobilier locatif reprenant les mêmes avantages que la Loi Pinel, mais en l’élargissant.

La réduction d’impôt Pinel était auparavant limitée aux acquisitions de logements neufs dans les zones tendues. Ce nouveau dispositif a été étendu à l’investissement dans l’ancien à rénover, localisé dans les centres villes de taille moyenne. Les travaux d’amélioration et de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (foncier + travaux).

En contrepartie d’un engagement de location de 6, 9, ou 12 ans, et du respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12, 18, ou 21% du montant de votre investissement immobilier (plafonné à 300 000 €).

Si vous avez pour objectif de vous constituer un patrimoine immobilier et d’obtenir des revenus complémentaires, tout en réduisant votre imposition, ce dispositif est fait pour vous !

Cosse ancien : le « louer abordable »

L’Etat a prévu un dispositif pour inciter la mise en location des logements anciens conventionnés situés en zones tendues : il vous permet de bénéficier d’une déduction spécifique de vos revenus fonciers.

Plus le loyer pratiqué est « abordable », et le logement situé dans une zone où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale est élevée : de 15 à 70 % pour une location « classique » et jusqu’à 85 % pour une location solidaire et sécurisée via une agence immobilière sociale ou une association agréée (on parle d’intermédiation locative).

Pour en bénéficier, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), dans laquelle vous vous engagez sur les modalités de location du bien : niveau de loyer pratiqué et niveau de ressources du locataire selon les plafonds fixés par l’Etat en fonction de la localisation du bien. La convention est signée au minimum pour une durée de 6 ans sans travaux et pour une durée minimale de 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides pour la réalisation de travaux.

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ d’un locataire, vous devez remettre en location votre logement dans les mêmes conditions.

Au terme de la convention, vous pouvez la prolonger par la signature d’un avenant d’une durée minimale de 3 ans. La convention est ainsi reconduite dans les mêmes conditions et avec un engagement de location sur la durée de prolongation.

Le montant de la déduction varie selon :

  • le type de convention (convention avec ou sans travaux et déterminée selon le loyer pratiqué),
  • le lieu du logement,
  • et du recours ou non à l’intermédiation locative.

Par exemple, la ville de Valence, dans la Drôme, se situe en zone B2. Imaginons que vous venez d’acquérir un appartement de 50m2 dans cette ville et que vous souhaitez le louer dans le cadre de ce dispositif :

Bon à savoir : afin de dynamiser ce dispositif notamment en cas de travaux, le montant du déficit foncier pouvant être imputé sur le revenu global du propriétaire passe de 10 700 € à 15 300 € pendant toute la durée du régime.

En deux mots,

Que vous soyez prêt à vous lancer dans les travaux, ou pas, l’immobilier ancien a tout pour vous plaire… Un prix « bon marché », couplé à un cadre fiscal favorable, et voilà votre rentabilité améliorée !

 

Nos conseils pratiques

Assurez-vous que votre bien trouvera son ou ses locataire(s) !

En choisissant tel ou tel dispositif fiscal, ne sous estimez pas les caractéristiques de base de votre investissement immobilier : prix d’acquisition, localisation, rentabilité.

N’hésitez pas à prendre des garanties

Pour vous prémunir contre des impayés ou des dégradations qui pourraient venir « ruiner » votre rentabilité.

Nos chroniques à ce sujet