Vendre votre logement en cours de location : les solutions et points de vigilance !

Vendre votre logement en cours de location : les solutions et points de vigilance !

Vous êtes actuellement propriétaire d’un logement que vous louez, et vous souhaitez le vendre. Découvrez les choix qui s’offrent à vous et les règles à respecter.

Immobilier

Ce que dit la loi

Le fait que le logement soit loué ne vous empêche pas de le vendre. Vous avez le choix entre : 

  • vendre le bien libre
  • vendre le bien loué

Et contrairement à une idée reçue, le locataire n’est pas systématiquement prioritaire pour acheter le logement.

« Je ne souhaite pas attendre le départ de mon locataire »

Il vous est possible de vendre votre logement sans même attendre la fin du contrat de location. Vous n’aurez aucune obligation déclarative à l’égard de votre locataire puisque celui-ci n’est pas prioritaire pour l’achat de votre bien. Si vous le souhaitez, vous pouvez prévenir votre locataire afin de fixer avec lui les visites du logement par des acquéreurs potentiels.

Une fois la vente intervenue, un nouveau propriétaire percevra les revenus de la location.

Dans des villes plus dynamiques, ce type de vente peut être un frein pour les potentiels acquéreurs qui cherchent à se loger. Une décote de 10 à 20 % peut donc être constatée sur le prix de votre logement.

En revanche, cette option peut cependant intéresser certains investisseurs qui n’auront donc pas à rechercher de locataires. C’est notamment le cas lorsque votre bien se situe dans une ville secondaire dans laquelle il peut être difficile de louer son appartement ou sa maison. Dès lors, le prix de vente de votre bien pourrait connaître une surcote.

« Je souhaite vendre mon logement libre de toute occupation, que dois-je faire ? »

Si la vente de votre logement n’est pas urgente, vous pouvez envisager d’attendre le départ de votre locataire. Certains points sont à respecter.

Dans cette situation, votre locataire est prioritaire pour l’achat de votre logement. Il dispose ainsi d’un « droit de préemption ». Vous devez donc lui transmettre une lettre de congé au moins 6 mois avant la fin du contrat de location. Veillez à conserver une preuve de la remise de cette lettre par voie postale, par huissier, ou en main propre contre récépissé ou émargement. Dans le cas contraire, le contrat de location risque d’être renouvelé.

A compter de la date de réception de cette lettre, votre locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter votre proposition de vente. Cette lettre est donc une véritable offre de vente ! Soyez donc vigilant dans sa rédaction.

« Que dois-je mentionner dans cette lettre ? »

Faites une description complète de votre logement. Votre lettre doit contenir le prix et les conditions de vente.

Le prix de vente fixé dans la lettre ne doit pas être délibérément excessif. Cela consisterait à empêcher volontairement le rachat de votre logement par votre locataire et vous expose à une amende de 6 000 €[1] et au versement de dommage et intérêts au bénéfice de votre locataire.

Dans cette lettre, n’oubliez pas de recopier les 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 directement accessible à partir du lien ci-dessous : Article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ces mentions rappellent les conditions de validité de votre congé et les modalités d’acceptation de cette offre.

« A qui dois-je adresser cette lettre ? »

Le congé doit être adressé à tous les signataires du contrat de location. Prenez garde si votre locataire est marié ou pacsé car dans ce cas, son conjoint ou partenaire de PACS doit également être destinataire de cette lettre. A défaut, le congé ne sera pas valable.

Vous ne pourrez pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources en 2018 sont inférieures à 20 304 € pour une personne seule ou 27 114 € pour un couple (en Ile-de-France ces plafonds de ressources sont respectivement de 23 354 € et 34 904 €). Il s’agit en effet d’un locataire protégé.

« Que se passe-t-il si mon locataire accepte l’offre ? »

Si votre locataire n’a pas accepté l’offre dans un délai de deux mois, il perd son droit de préemption. Il n’est donc plus prioritaire pour l’achat de votre logement. Dès lors, vous pourrez vendre votre bien à une tierce personne.

Cette acceptation a pour effet de prolonger le contrat de location jusqu’à la réalisation de la vente. La vente doit intervenir dans un délai de 4 mois si le locataire a sollicité un prêt et deux mois dans le cas contraire.

Pour être valable, l’accord de votre locataire doit porter sur l’ensemble des conditions prévues dans votre lettre de congé. Il ne peut émettre aucune réserve. La loi lui autorise cependant une exception, celle de conditionner l’achat de votre logement à l’obtention d’un prêt.

[1] Article 15 IV de la loi 89-462 du 6 juillet 1989