Gérer seul mon investissement immobilier locatif

Gérer seul mon investissement immobilier locatif

  L’investissement immobilier locatif peut être réalisé de bien différentes façons, en fonction de vos objectifs, vos goûts, votre situation. L’aventure vous tente depuis quelques temps et vous avez enfin trouvé le bien idéal pour vous lancer. Si vous êtes du genre indépendant, vous pouvez être tenté d’assumer seul les différents aspects de votre investissement. […]

 

L’investissement immobilier locatif peut être réalisé de bien différentes façons, en fonction de vos objectifs, vos goûts, votre situation. L’aventure vous tente depuis quelques temps et vous avez enfin trouvé le bien idéal pour vous lancer. Si vous êtes du genre indépendant, vous pouvez être tenté d’assumer seul les différents aspects de votre investissement. Cela peut être une aventure passionnante, ou au contraire, un véritable calvaire…

Nous allons vous aider à vous poser les bonnes questions avant de vous lancer, et vous donner quelques pistes pour connaître les bases de l’investissement immobilier locatif.

 

Avant toute chose, vais-je investir en direct ou par le biais d’une société?

Vous avez le choix : soit vous détenez votre bien immobilier “en direct”, c’est-à-dire sans structure intermédiaire, il fait directement partie de votre patrimoine; soit vous détenez ce bien par le biais d’une SCI, autrement dit vous êtes associé de la société qui détient le bien immobilier.

La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent utilisée dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs familiaux car elle permet de détenir le bien à plusieurs sans les soucis de l’indivision ! De plus, elle permet d’optimiser la transmission du patrimoine aux enfants tout en conservant le contrôle.

 

Ensuite, comment vais-je louer?

Vous avez deux possibilités pour proposer votre bien à la location :

  • le louer “nu” : c’est-à-dire vide, ou tout du moins sans obligation de meubles particuliers
  • le louer “meublé” : comme son nom l’indique c’est-à-dire avec des meubles, en nombre suffisant pour y vivre (liste fixée par décret)

Et parmi la location meublée, vous pouvez choisir de le louer en tant que résidence principale du locataire, ou en location saisonnière (via une plateforme internet comme Airbnb par exemple).


Cette distinction entre les différents types de location est importante car les conséquences juridiques, économiques, et fiscales, seront différentes.
Les modalités de bail (type de bail, durée, résiliation..) ne seront pas les mêmes, ni la fixation du loyer.

 

A quel prix?

Le loyer d’une location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire peut en principe être fixé librement. Il faut généralement tenir compte du « prix de marché* », c’est-à-dire prendre connaissance des annonces de locations de biens similaires au vôtre. L’emplacement et la superficie sont des critères déterminants. Un logement loué meublé a un loyer plus élevé qu’un logement loué nu.
A titre indicatif, il existe un site internet pour vous informer sur les niveaux de loyers pratiqués dans certains secteurs géographiques : « https://www.observatoires-des-loyers.org ».

Dans les zones tendues, de récentes contraintes encadrent la fixation du loyer. Ceci concerne les biens situés dans les communes appartenant à des zones d’urbanisation continue tendues de plus de 50 000 habitants. Un Simulateur des zones tendues est disponible sur le site « https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues ».


Si vous louez un logement soumis à un dispositif de défiscalisation, vous devez respecter les plafonds de loyers imposés.


Si le contrat de location prévoit une clause d’indexation du loyer, celui-ci sera réévalué chaque année, à votre initiative, selon un indice de référence appelé l’IRL.

Quelle fiscalité?

Il y a deux types de fiscalité :

  • Concernant la fiscalité sur les revenus

La location nue ou meublée procure deux types de revenus différents, avec d’une part la catégorie des revenus fonciers pour la location nue et d’autre part la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pour la location meublée. Cette distinction aura des conséquences sur la détermination du revenu imposable, et donc sur le niveau de fiscalité auquel vous serez soumis.

Tableau récapitulatif de la détermination du revenu imposable :

 

Point d’attention : Dans le cadre de la location meublée au régime réel il y a obligation de tenir une comptabilité et de déposer chaque année les comptes. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert-comptable pour remplir ces obligations.

Il faut savoir que le régime des BIC permet une déduction des charges beaucoup plus large que le régime des revenus fonciers, notamment avec l’amortissement du bien. C’est un mécanisme comptable qui permet de constater chaque année la perte de valeur « fictive » (sans perte de trésorerie) du bien. Par exemple, si votre bien vaut 150 000 € hors terrain prévoyez une déduction de vos charges de 5 000 € par an pendant 30 ans correspondant à cette dépréciation comptable.

  • Concernant la fiscalité sur la plus-value éventuelle en cas de revente

Enfin, que vous optiez pour une location nue ou meublée (non professionnelle*), les règles fiscales applicables à la plus-value sont les mêmes:
vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel du moment que vous n’êtes pas inscrit au RCS (cette condition est aujourd’hui controversée…) en qualité de loueur en meublé, que les recettes locatives annuelles brutes de la location meublée ne représentent pas plus de 23 000 €, ni plus de 50% des revenus professionnels nets soumis à l’Impôt sur le Revenu de votre foyer fiscal.

 

– La plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % + aux prélèvements sociaux (17,2 % actuellement).

On appelle plus-value le montant correspondant à la différence entre le prix de revient et le prix de revente du bien. C’est ce montant qui est soumis à fiscalité.

Un abattement pour durée de détention sera appliqué à la plus-value brute au taux de:

  • Au titre de l’impôt sur le revenu :
    •  6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième;
    • 4% au titre de la vingt-deuxième année de détention.
    • Soit une exonération au bout de 22 ans.
  • Au titre des prélèvements sociaux :
    • 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième,
    • 1,60% pour la vingt-deuxième année de détention,
    • 9% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-deuxième.
    • Soit une exonération au bout de 30 ans.

Par exemple, vous avez acheté en 2010 un appartement pour 150 000 €. Vous le revendez en 2020 pour 200 000 €. La plus-value brute est de 50 000 € et la durée de détention de 10 ans. L’abattement applicable pour l’impôt sur le revenu est de 30%, celui applicable pour les prélèvements sociaux est de 8 .25% :

  • Plus-value taxable à l’IR : 35 000 €, à 19% = 6 650 €
  • Plus-value taxable aux PS : 45 875 €, à 17.2% = 7 890 €
  • Soit un prix de cession net de 200 000 – 6 650 – 7 890 = 185 460 €

 

Trouver un locataire c’est bien, un locataire solvable, c’est mieux !

Avant la signature du bail, vous pouvez demander certains documents au candidat locataire, dans le but de vous assurer de sa solvabilité. La plupart de ces documents concerne l’identité (1 pièce d’identité en cours de validité) ou le niveau de ressources des personnes (3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition…). Toutefois, la loi interdit au propriétaire de demander certains types de documents (relevé bancaire, extrait du casier judiciaire, …).

De plus, vous pouvez exiger du locataire qu’il verse un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels manquements à ses obligations locatives (par exemple régularisation des loyers et des charges ou réalisation des réparations locatives). En location nue, le montant maximum correspond à 1 mois de loyer hors charge; en location meublée ce montant est porté à 2 mois de loyer hors charges. Au départ du locataire, le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.

Malgré cela, vous pouvez avoir peur des impayés…et c’est normal. Sachez qu’il existe des solutions, parfois peu connues, pour sécuriser la location, qu’elle soit nue ou meublée.

En effet, plusieurs dispositifs permettent de garantir le paiement du loyer :

  • la caution
  • la garantie des loyers impayés
  • la garantie Visale
  • le fonds de solidarité logement

 

La caution

Le cautionnement c’est la garantie la plus commune. En cas de défaut de paiement du locataire ou de dégradations, le bailleur peut se retourner vers la caution c’est-à-dire une personne qui s’engage à payer à la place du locataire.

Cette garantie est gratuite et concerne tous les locataires.

Nous vous conseillons toutefois de vous assurer de la solvabilité de la caution en demandant par exemple son dernier avis d’imposition et ses 3 derniers bulletins de salaires.

La caution peut être simple, c’est-à-dire que vous ne pourrez appeler la caution qu’après avoir relancé plusieurs fois le locataire. Nous vous recommandons d’ailleurs d’envoyer à la caution la copie de chaque lettre de relance adressée au locataire et cela dès le premier impayé.

Au contraire, si le contrat prévoit expressément que la caution est solidaire, vous pourrez vous retourner contre la caution dès le premier impayé, c’est beaucoup plus simple et rapide.

Si vous louez en colocation, assurez-vous que chaque locataire a une caution… la caution peut d’ailleurs être la même personne pour plusieurs colocataires…

Afin d’alléger les démarches à effectuer pour louer, la loi Élan (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a supprimé l’exigence de la mention manuscrite pour les particuliers. En pratique, les éléments auparavant reproduits à la main de la caution continuent de figurer sur l’acte de cautionnement, mais ils n’ont plus à être recopiés. Une signature apposée sur le document est désormais suffisante.

En cas de défaillance de la caution elle-même, il faudra agir en justice.

Mais rassurez-vous il existe de nombreuses alternatives.

La garantie des loyers impayés

La garantie des loyers impayés est une assurance privée que le bailleur peut souscrire auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance.

Elle couvre aussi bien les loyers impayés que les dégradations.

Avec elle, il n’y a aucun risque en cas d’impayé, la banque ou la compagnie d’assurance vous verse directement le loyer.

Mais elle n’est pas gratuite. Vous devez payer une cotisation, entre 2,5 % et 5 % du loyer annuel… mais bonne nouvelle, cette cotisation est déductible de vos revenus locatifs si vous êtes au régime réel.

Enfin et surtout, il faut avoir un locataire solvable. Vérifiez les critères que la banque ou la compagnie d’assurance retient, certains imposent que la période d’essai en CDI soit terminée tandis que d’autres acceptent de garantir les locataires en CDD s’il reste plus de 8 mois de contrat à la signature du bail.

Bon à savoir : L’allocation logement est éligible pour calculer le revenu de solvabilité du candidat dans le cadre de la garantie loyer impayé. En effet, selon sa situation familiale et sous conditions de ressources, votre locataire peut éventuellement bénéficier de l’aide au logement. De plus, ces allocations logement peuvent vous être versées directement : vous les déduirez ainsi du montant du loyer ; cela constitue une garantie supplémentaire d’être payé.

La garantie Visale

Avec la Visale, aucun risque non plus d’impayés ou de dégradations, c’est l’organisme « Action logement » qui se porte garant et c’est gratuit. Depuis juin 2018, elle n’est plus limitée dans le temps et couvre toute la durée du bail (dans la limite de 36 mois d’impayés).

Elle peut notamment être utilisée lorsque le locataire a peu ou pas de revenus ou s’il est dans une situation précaire :

  • Elle concerne les jeunes de moins de 30 ans, qu’ils soient étudiants, jeunes actifs ou chômeurs et quels que soient leurs revenus. D’ailleurs, les étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents peuvent désormais en bénéficier.
  • Elle s’adresse aussi aux personnes de plus de 30 ans en situation précaire (sous promesse d’embauche, en CDD, en période d’essai, en intérim, en contrat d’apprentissage) ou en mutation professionnelle.
  • Aucune condition de ressources n’est requise, mais le loyer ne doit pas dépasser 1 500 € en Ile-de-France (ou 1 300 € sur le reste du territoire) ni être supérieur à 50 % des revenus du locataire.

En pratique, tout se fait en ligne (sur visale.fr), le locataire doit obtenir un « visa » et le bailleur doit demander la garantie Visale avant la signature du bail.

Le fonds de solidarité logement

Cette garantie couvre les personnes en difficulté et donc non assurables. Les conditions d’attribution sont différentes selon les départements.

Le fonds offre des garanties pour le paiement du loyer et des charges locatives mais peut également aider au financement du dépôt de garantie. Il existe d’ailleurs d’autres dispositifs pour aider au paiement du dépôt de garantie notamment le prêt loca-pass.

Ces garanties ne sont pas cumulables … mais l’une de ces solutions vous correspond à coup sûr !

 

 

 

 

Trouver un locataire: et maintenant?

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles sont différentes si le logement est loué meublé ou vide. Par exemple, la durée d’un bail de location nue est en principe de 3 ou 6 ans alors que celle d’un bail de location meublée est d’1 an, voire 9 mois si le locataire est étudiant.
Vous pouvez télécharger des modèles de bail sur le site « www.service-public.fr/particuliers/vosdroits, rubrique « logement ».

En plus du bail, certains documents informatifs sont à remettre au locataire au moment de la signature du bail ou de son renouvellement, il s’agit notamment de :

  • Le dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend les diagnostics obligatoires:
    • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
    • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
    • Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
    • État de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
    • État de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
    • État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.
  • L’état des lieux d’entrée
  • Le règlement de copropriété si le bien est situé dans un immeuble en copropriété
  • L’inventaire et l’état détaillé du mobilier s’il s’agit d’une location meublée
  • La notice d’information contenant les droits et obligations de chacun (propriétaire/locataire), les conditions financières de la location, les garanties, l’état des lieux, la fin du contrat…

 

 

 

 

Faire face aux imprévus

  1. En cas d’impayés

    En cas d’impayés ou de retard de paiement, nous vous conseillons d’être organisés dans la gestion de vos relances auprès du ou des locataire(s).

    Si le locataire ne répond pas à vos relances, adressez-vous à votre assureur ou à la caution de votre locataire.

    S’il bénéficie d’une allocation logement, vous avez l’obligation de prévenir la Caf ou la MSA.

    Après relances, si votre loyer n’est toujours pas réglé, vous pouvez envoyer un « commandement de payer » par huissier de justice.

    Cette étape fait courir le délai de 2 mois avant de pouvoir mener une action en justice. La résiliation du bail (étape préalable à l’expulsion) peut ensuite être prononcée par le juge, de façon « automatique » si le bail contient une clause résolutoire. Le juge peut aussi la prononcer après examen de la situation (on parle alors de résiliation judiciaire).

    Toutefois la loi prévoit qu’un locataire ne peut pas se faire expulser de son logement pendant la période de la trêve hivernale (de novembre à mars), et cela qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée.

    Vous avez un délai de 3 ans pour réclamer tout arriéré de charges ou de loyers.

  2. Pour les travaux 
    Par ailleurs, vous avez l’obligation de délivrer un logement (qu’il soit loué vide ou meublé) en bon état.

    Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à votre charge exclusive.

    Vous devez les faire réaliser sous réserve d’en informer le locataire dans les formes.

    Une réduction de loyer doit être prévue si les travaux excèdent un certain délai.

    Les réparations locatives, à la charge du locataire sont les menues réparations (de l’installation électrique, la plomberie, le chauffage…) et l’entretien courant des équipements (cuisinière, réfrigérateur…) mis à sa disposition.

    Sont à la charge du propriétaire les réparations urgentes (une panne de chauffe-eau en hiver par exemple), les travaux d’amélioration des parties communes (réfection de la cage d’escalier par exemple), les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux par exemple).

 

On a le droit ou pas ?

  • Interdire tabac ou animaux : vous ne pouvez pas interdire au locataire de fumer dans le logement ou d’avoir des animaux domestiques, sauf un chien d’attaque !
  • Ne pas mettre de détecteur de fumée : c’est une obligation légale, que le logement soit loué à un locataire qui en fait sa résidence principale ou que la location soit saisonnière. Cependant, si le logement n’est pas équipé de détecteur de fumée, votre assureur ne peut pas vous refuser de vous indemniser en cas de sinistre.
  • Garder un jeu de clés : La loi ne vous interdit pas de conserver un jeu de clés du logement. Cela peut être très utile en cas de fuite d’eau, d’incendie ou tout simplement en cas de perte des clés par le locataire ! En revanche, il vous est interdit de pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire.

 

 

En deux mots, vous avez la possibilité de gérer seul ou pas votre investissement immobilier locatif, tout dépend de votre envie et du temps que vous souhaitez y consacrer… En tous cas, sachez qu’il existe des solutions et des partenaires pour vous accompagner dans cette gestion.

Nos conseils pratiques

Renseignez-vous

Concernant les questions d’organisation patrimoniale, comme la fiscalité ou la transmission, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un professionnel de ce domaine qui pourra vous accompagner de façon objective dans les différentes étapes.

Utilisez les bons outils

Ensuite concernant la gestion locative en elle-même, il existe de nombreux outils d’aide à votre disposition. Parmi ceux-ci, il y a notamment les “logiciels service” en version site internet ou en version application sur votre smartphone. Ces logiciels permettent de gérer l’aspect « administratif » de la location avec notamment la possibilité d’éditer un bail et un état des lieux conformes, de gérer de façon automatique l’envoi de quittances ou de relances, et ils facilitent la communication entre propriétaire et locataire. Cependant, même si la plupart proposent une version gratuite, celle-ci est souvent limitée en terme de fonctionnalités ou de nombre de biens/de locations/de locataires.