Guide pratique de la location saisonnière

Guide pratique de la location saisonnière

Vous souhaitez donner votre résidence principale ou secondaire en « location saisonnière ». Comment s’y prendre ? Quelles sont les démarches à réaliser et les choses à ne pas oublier ? Quels sont les pièges à éviter ? On vous dit tout…

 

Vous souhaitez donner votre résidence principale ou secondaire en « location saisonnière ». Comment s’y prendre ? Quelles sont les démarches à réaliser et les choses à ne pas oublier ? Quels sont les pièges à éviter ? On vous dit tout…

 

Saisonnier, ça veut dire quoi?

Ce type de location doit être de courte durée : quelques jours ou quelques semaines et ne doit pas dépasser 90 jours par « client ». Les clients ciblés sont souvent les vacanciers, à la semaine ou au weekend.

S’il s’agit de votre résidence principale, la durée annuelle totale de location ne doit pas dépasser globalement 120 jours par année civile (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Si vous ne respectez pas ce plafond, le logement ne constituera plus, de fait, votre résidence principale et les avantages liés seront perdus (exonération de plus-values en cas de vente, abattements pour l’IFI ou les droits de succession etc.).

Modalités pratiques

Propriétaire de votre résidence principale ou secondaire, pouvez-vous louer sans contrainte ?

La réponse est négative : deux vérifications doivent être menées.

  • Votre logement fait partie d’une copropriété ? Le règlement de copropriété ne doit pas interdire cette location saisonnière. Si tel est le cas alors une modification du règlement de copropriété est nécessaire. L’unanimité des copropriétaires est alors requise.
  • Votre activité doit être déclarée en mairie.
    • demander une autorisation préalable de changement d’affectation lorsque le logement passe d’un usage d’habitation à titre de résidence principale à une location saisonnière. Ceci concerne a minima les communes de plus de 200 000 habitants et les communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne mais d’autres communes ont pu prendre la même initiative. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
      Remarque : Cette demande d’autorisation n’est pas requise si la location de votre résidence principale est inférieure à 120 jours par an.
    • faire une déclaration en mairie quelle que soit la commune où se situe le bien (sauf si le logement constitue votre résidence principale) OU procéder à un enregistrement du logement loué (y compris lorsqu’il constitue votre résidence principale) si ce dernier est situé dans une ville ayant mis en place une procédure d’autorisation de changement d’affectation et une procédure d’enregistrement. C’est le cas à Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Toulouse, Cannes et Annecy. Un numéro d’enregistrement vous est alors communiqué et doit obligatoirement être inscrit sur l’annonce.
      La demande (cerfa 14004*02) doit être déposée à la mairie du lieu où se situe le bien mis en location.

 

Locataire (bail nu ou meublé) de votre résidence principale, pouvez-vous sous-louer sans contrainte ?

La réponse est (encore) négative :

  • Il est nécessaire de recueillir l’autorisation écrite de votre propriétaire. En effet, il appartient au propriétaire de demander les autorisations de changement d’usage du bien (Cf. infra) en vue d’une location saisonnière, et ce, même lorsque c’est le locataire qui sous-loue.

Son aval est donc obligatoire. Notez que le montant du loyer appliqué au sous-locataire ne peut pas excéder celui que vous payez en tant que locataire principal.

Il existe toutefois une exception : si vous êtes locataire d’un logement loué en meublé dont le bail a été conclu avant le 27 mars 2014 alors la sous-location peut être possible sans l’autorisation de votre propriétaire. Il faut toutefois vérifier que le bail ne comporte pas de clause l’interdisant et le propriétaire doit être informé. Le prix du loyer de sous-location est ici libre.

Quoi qu’il en soit, si le contrat de bail du locataire principal cesse, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du propriétaire.

  • Toutes les autres démarches imposées au propriétaire (copropriété et mairie) doivent être respectées et les autorisations préalables (commune) doivent être acquises avant de sous-louer.

Synthèse sur les possibilités de location saisonnière de la résidence principale : 

Quelles sont les sanctions si vous ne respectez pas les modalités déclaratives?

La déclaration de début d’activité doit être faite dès l’origine, dans les 15 jours suivant le début de la location, soit par vous-même, soit par une plateforme numérique via laquelle le logement est loué (si vous lui avez donné mandat), auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) où est situé le logement, au moyen du Formulaire P0i.

Notez que si vous exercez déjà une activité de location meublée (saisonnière ou non), il faut quand même déclarer l’ouverture d’un nouvel établissement au moyen du Formulaire : P2-P4i. C’est l’immatriculation de votre entreprise.

Le classement des meublés de tourisme

Le classement en meublés de tourisme n’est pas obligatoire, mais permet d’indiquer aux clients potentiels un niveau de confort et de prestation en attribuant des étoiles (1 à 5).

Il permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment un abattement majoré (71 % au lieu de 50 %) au régime du Micro BIC pour la déclaration des revenus.

Notez qu’une résidence principale peut être classée en meublé de tourisme, si elle satisfait aux prérequis et aux critères de classement de l’arrêté du 2 août 2010.

Vous pouvez demander le classement de votre logement à l’organisme agréé de votre choix (sur le site internet d’Atout France) à l’aide du formulaire Cerfa n° 11819*03.

 

La mise en pratique

 

La fiscalité de la location saisonnière

 

Impôt sur le revenu

L’activité de location saisonnière, nécessairement meublée, est fiscalement considérée comme une activité commerciale, soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Attention : Si vous louez votre résidence principale en location saisonnière et que cela vous procure des revenus qui n’excèdent pas 760 €/an, vous êtes exonéré. Dans les autres cas, il faudra déclarer vos revenus :

  • Vous choisissez le régime fiscal du Micro BIC ?

Votre bénéfice imposable sera calculé après l’application d’un abattement forfaitaire de 50 % sur votre chiffre d’affaires. Cet abattement est censé représenté toutes vos charges.

Si vos recettes annuelles n’excèdent pas 70 000 € hors taxes, vous relevez de plein droit de ce régime micro-BIC. Vous pouvez néanmoins opter pour un régime réel d’imposition (prise en compte des charges réelles), mais cette option doit être exercée avant le 1er février de l’année.

Cas particulier des locations classées « meublés de tourisme » : Votre bénéfice imposable est calculé avec un abattement forfaitaire de 71 % (au lieu de 50 %) et le seuil de chiffre d’affaires est relevé à 170 000 € HT (au lieu de 70 000 €) pour être de plein droit au régime micro BIC.

Les périodes pendant lesquelles vous occupez personnellement le logement ne sont pas prises en compte dans vos recettes.

Attention : si votre bien est détenu en indivision (avec votre conjoint ou avec une autre personne), le régime micro-BIC ne peut pas s’appliquer. Votre résultat BIC doit être déterminé selon le régime réel.

  • Vous choisissez le régime fiscal « Réel »

Ce régime s’applique de plein droit si vous dépassez les seuils du micro-BIC ou si vous avez spécifiquement opté pour ce régime avant le 1er février de l’année, par courrier adressé au service des impôts des entreprises (SIE).L’option est valable un an. Elle est irrévocable pendant cette période, puis se reconduit tacitement.

Le montant imposable est égal à la différence entre les loyers et les charges déductibles réelles (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt  contractés pour le paiement des immeubles et des meubles, charges de gestion, frais d’assurances, taxe foncière sur les propriétés bâties, dépenses d’entretien et de réparation, charges de copropriété qui ne sont pas effectivement supportés par le locataire…) mais surtout l’amortissement du bien car c’est cela qui fait toute la différence !

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de constater, chaque année, une dépréciation « fictive » du bien. Vous ne payez rien, c’est une charge « non décaissée ». Ainsi, ça ne vous ampute pas votre trésorerie mais un résultat imposable très faible ou nul.

Exemple : Un studio est valorisé 150 000 €. Votre comptable distinguera la valeur du terrain (non amortissable) et la valeur des constructions (par exemple 120 000 €), qui sont amortissables par hypothèse sur 30 années. Vous pourrez déduire une charge annuelle de 4 000 € correspondant à l’amortissement.
Imaginons que vous collectiez 6 000 € de loyers sur l’année, que vous ayez 800 € de charges diverses. Votre trésorerie sera de 5 200 € mais votre résultat imposable de 1 200 € seulement (6 000 € – 800 € – 4 000 €).

Sur le plan comptable, le régime réel implique chaque année :

  • le dépôt d’une déclaration de résultat,
  • la tenue d’une comptabilité commerciale (comptabilité régulière, sincère et appuyée sur des pièces justificatives).

Attention, dans ce régime, il vous faudra intégrer à vos recettes la valeur locative des périodes où vous avez la disposition du logement à titre privé.

En cas d’option au régime réel, vous devez adhérer à un centre de gestion agréé ou mandater un expert-comptable agréé pour que votre résultat ne soit pas majoré de 25 % et vous pourrez obtenir une réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité.

Taxe de séjour touristique

Les communes peuvent instituer une taxe de séjour. Elle peut être « au réel » (due par les résidents occasionnels) ou « au forfait » (due par le propriétaire qui la répercute sur ses clients). Les critères de la taxe sont fixés par les communes.

Lorsqu’elle existe, cette taxe est collectée par les intermédiaires (plateforme locative en ligne par exemple), ou à défaut, par les propriétaires eux-mêmes, puis reversée à la commune.

Les impôts locaux

La location saisonnière est également soumise aux impôts directs locaux :

  • cotisation foncière des entreprises (CFE) sous réserve de certains cas d’exonération ;
  • taxe d’habitation, si le propriétaire dispose personnellement du local loué en dehors de la période de location ;
  • taxe foncière sur les propriétés bâties pour le propriétaire du meublé.

Cotisation foncière des entreprises

Vous êtes exonéré de la CFE si :

  • vous êtes redevable de la cotisation minimale et vous réalisez des recettes inférieures ou égales à 5 000 €,
  • vous donnez en location ou en sous-location meublée tout ou partie de votre habitation personnelle, notamment à titre de « meublé de tourisme ».

Taxe d’habitation

Si vous réalisez de la location saisonnière, vous êtes imposable à la taxe d’habitation sur les locaux, si ceux-ci constituent votre habitation personnelle, et même si le logement est loué le 1er janvier.

À noter : dans les zones de revitalisation rurale (ZRR), les communes peuvent, par une délibération de portée générale, vous exonérer de taxe d’habitation si vous louez une partie de votre habitation personnelle en qualité de « meublé de tourisme » (pour la partie louée meublée). Si vous remplissez ces conditions, vous devez souscrire la déclaration n° 1205-GD-SD pour bénéficier de l’exonération.

Taxe foncière

 

 

 

En tant que propriétaire, vous êtes redevable de la taxe foncière sur les immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l’année d’imposition, même si vous réalisez une activité de location saisonnière.

Une exonération peut être mise en place, sur délibération de la commune, dans les ZRR, pour les logements classés meublés de tourisme. Si vous remplissez les conditions, vous devez souscrire la déclaration n°6671 pour bénéficier de l’exonération.

 

 

TVA

La location saisonnière d’un logement est en principe exonérée de TVA.

Cette activité peut cependant y être soumise si elle est qualifiée de « para-hôtellerie ». C’est le cas si la location est habituelle, régulière et assortie de la fourniture d’au moins trois des services suivants : petit déjeuner, ménage quotidien, fourniture du linge et réception.

Notez qu’il existe une franchise de TVA permettant d’y échapper, si votre chiffre d’affaires annuel reste inférieur à 82 800 €.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI est applicable lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition.

Pour votre résidence principale, il est possible d’appliquer un abattement de 30 % sur sa valeur pour votre déclaration IFI, même si celle-ci est proposée à la location (moins de 120 jours par an).

Votre résidence secondaire est normalement intégralement taxable. Cependant, elle peut être exonérée d’IFI au titre des actifs professionnels, si trois conditions sont cumulativement remplies :

  • Votre foyer fiscal réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles issues de l’activité de location meublée (saisonnière ou non) ;
  • Le résultat de cette activité est positif et représente plus de 50 % des « revenus d’activités » du foyer fiscal, sans tenir compte de vos pensions de retraite ;
  • La location saisonnière doit être l’activité principale d’un membre du foyer fiscal, qui ne doit pas exercer par ailleurs d’activité salariée ou une autre profession.

En pratique, il sera difficile de respecter ces trois conditions, sauf si vous êtes retraité.

 

 

 

 

La comptabilité de la location saisonnière

Le régime du micro-BIC dispense de la tenue d’une comptabilité et de l’établissement des comptes annuels. Cependant, un livre-journal de recettes doit être tenu au jour le jour avec les factures justificatives et leur mode de règlement.

Au régime réel, la comptabilité est indispensable. L’intervention d’un comptable est nécessaire pour mener à bien cette tâche, et notamment traiter le sort fiscal des périodes de jouissance et des amortissements.

Les aspects sociaux de la location saisonnière

Si vos recettes sont inférieures à 23 000 €, les prélèvements sociaux sont dus au taux de 17,2 %.

En revanche, vous êtes potentiellement assujetti à la Sécurité Sociale si :

  • vos recettes issues de la location saisonnière excèdent 23 000 € par année civile,
  • OU vos recettes issues de la location meublée (saisonnière ou non) sont supérieures à 23 000 € par an et vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur.

Dans ces deux cas, vous versez des cotisations sociales sur la base de votre résultat BIC (réel ou micro) et vous pouvez éventuellement payer des cotisations minimales, si votre résultat est nul ou négatif.

Mais attention, il peut exister une interférence avec votre activité professionnelle selon que vous êtes par ailleurs retraité, salarié ou professionnel indépendant.

Les cotisations sociales sont dégressives et leurs taux peuvent varier entre 44 % et 20 % environ selon votre résultat.

 

 

 

 

En deux mots, la location saisonnière est finalement très simple à pratiquer et elle peut vous procurer des revenus complémentaires non négligeables !

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Fiscalité, transmission… faites les bons choix

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