Acquérir des parts de SCPI par le biais d'une société soumise à l'IS

Sommaire

Nos documents « Stratégie client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique, une fiche argumentaire, une illustration chiffrée, et une fiche client.

Voici le sommaire pour notre stratégie client « Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une société soumise à l’IS »

Fiche pratique

  1. Environnement – État des lieux
  2. Avantages et inconvénients de la stratégie
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  3. Principes
    1. Présentation de la stratégie
    2. À qui proposer cette stratégie ?
    3. Mise en place
    4. Une fiscalité des revenus et des plus-values optimisée
    5. Situation au regard de l’IFI
    6. Les avantages en matière de transmission
  4. Points pratiques
    1. Sur la gestion comptable de la société
    2. Sur la gestion des comptes courants
    3. Sur les obligations déclaratives et le paiement de l’impôt sur les sociétés
  5. Devoir de conseil – Information sur les risques de l’opération
    1. Information sur l’opportunité de l’investissement
    2. Information sur la constitution de la société
    3. Information sur la gestion de la société
    4. Information sur la fiscalité au sein de la société
    5. Information sur la fiscalité chez les associés
    6. Information sur l’investissement à effectuer par la société
    7. Information sur les risques économiques

Fiche argumentaire

  1. Les questions à poser
  2. Points-clés à mettre en avant
    1. Les avantages fiscaux de la stratégie
    2. Les avantages procurés par les SCPI
    3. Les avantages liés à la détention sociétaire
  3. Focus stratégie
    1. La gestion de son revenu fiscal de référence (RFR)
    2. Choisir entre détenir des parts de SCPI en direct ou par le biais d’une société civile à l’IS
    3. Optimiser sa transmission patrimoniale par le démembrement des parts sociales
    4. Comparatif des différents placements de trésorerie
  4. Réponse aux objections
    1. « La détention de parts de SCPI par l’intermédiaire d’une société va me coûter beaucoup plus cher. »
    2. « Je ne peux pas constituer de société civile car un de mes enfants est mineur. »
    3. « Je souhaite conserver la gestion des parts de SCPI qui seront acquises. »
    4. « La comptabilité d’une société à l’IS est plus lourde que celle d’une société à l’IR. »
    5. « La gestion de la société va être plus lourde que celle d’une société à l’IR. »
    6. « Comme la société va être à l’IS je vais devoir payer des cotisations sociales. »
  5. Solutions ou produits complémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Acquisition de parts de SCPI en direct
  3. Acquisition de parts de SCPI par le biais d’une société civile soumise à l’IS
    1. Constitution de la société et réalisation de l’investissement
    2. Fiscalité et montant des revenus complémentaires

Fiche client

  1. Principe
  2. Mise en œuvre de la stratégie
  3. Une fiscalité des revenus optimisée
  4. Une transmission facilitée
  5. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  6. Exemple chiffré
  7. Textes de référence

Résumé

La « pierre papier » fait de plus en plus d’adeptes. En effet, elle permet à vos clients d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ moindre qu’en direct et d’obtenir des revenus complémentaires, sans aucun souci de gestion. Toutefois, qui dit revenus complémentaires dit fiscalité de l’impôt sur le revenu. Or, c’est là que le bât blesse. Bien souvent, vos clients souhaitent payer le moins d’impôt possible. Ainsi, en tant que professionnel de la gestion de patrimoine, vous pouvez être amené à conseiller à vos clients la stratégie suivante : acquérir des parts de SCPI par le biais d’une société soumise à l’IS. Outre les aspects gestion et fiscalité, cette stratégie peut également remplir un objectif de transmission.

Vous trouverez dans notre Stratégie Client « Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une société soumise à l’IS » les avantages et les inconvénients de cette solution d’un point de vue non seulement économique et juridique mais également fiscal, ainsi que les grands principes de la stratégie et ses points pratiques et d’alerte pour remplir votre devoir de conseil.

Lorsqu’un particulier perçoit des revenus immobiliers, ceux-ci sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et subissent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

La stratégie consiste à apporter des fonds à une société civile spécialement constituée à cet effet qui va elle-même investir dans des parts de SCPI.

Les revenus procurés par les parts de SCPI sont soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux réduit. L’associé personne physique n’est personnellement imposé que s’il choisit de procéder à une distribution des résultats.

L’associé de la SCI a la possibilité d’appréhender la trésorerie de la société sans aucune fiscalité par le biais de remboursements partiels de son compte courant d’associé.

Les parts sociales peuvent être données en nue-propriété aux enfants à moindre coût fiscal.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée, que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.

Vous retrouverez d’autres documents associés à cet objectif sur Fidnet :

Docs Pratiques

Comparatif entre SCI semi-transparente et SCI soumise à l’IS

Fiscalité des partages des sociétés non passibles de l’IS

Régime d’imposition applicable aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession de parts de société à prépondérance immobilière

Régimes d’imposition applicables aux rémunérations des associés et dirigeants de sociétés

 

Questions / Réponses

ENTREPRISE / SOCIETE – Quels supports pour investir sa trésorerie ?

SCPI – Quelles sont les conséquences en cas de détention de parts de SCPI par une société à l’IS ?

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Christophe Coissard

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