Démembrement croisé de parts de SCI pour protéger son concubin

Sommaire

Nos documents « Stratégie client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique, une fiche argumentaire, une illustration chiffrée, et une fiche client.

Voici le sommaire pour notre Stratégie Client « Préciput pour protéger le conjoint »

Fiche pratique

  1. Avantages et inconvénients de la stratégie
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  2. Principes
    1. À qui proposer cette stratégie ?
    2. Présentation du schéma
    3. Conditions à respecter
  3. Mise en oeuvre
    1. La constitution de la SCI
    2. L’échange des parts sociales
    3. Situation au premier décès
  4. Points pratiques
    1. Sur l’apport de l’immeuble
    2. Sur le fonctionnement de la SCI
    3. Sur la présomption de l’article 751 du CGI
    4. Sur les comptes courants d’associés
    5. Sur la détention du logement de la famille dans une société civile
    6. Autres conséquences juridiques et fiscales liées à une détention sociétaire
  5. Devoir de conseil – Information sur les risques de l’opération
    1. Informations sur la constitution de la société
    2. information sur l’échange à réaliser
    3. Information sur le fonctionnement de la société
    4. Information sur les points d’alerte et les inconvénients de la stratégie
    5. Information sur les risques économiques

Fiche argumentaire

  1. Les questions à poser
  2. Points clés à mettre en avant
  3. Focus stratégie
    1. Stratégie alternative : Le Pacs ou le mariage
    2. Stratégie alternative : La tontine
    3. Opportunité et choix d’une stratégie pour protéger le concubin survivant
  4. Réponse aux objections
    1. « Que se passera-t-il si nous achetons ensemble notre maison et que nous ne faisons rien ? »
    2. « J’ai déjà réalisé un testament au profit de mon concubin, il est suffisamment protégé désormais. »
    3.  » Nous avons déjà souscrit des contrats d’assurance-vie pour nous protéger mutuellement du décès de l’autre. « 
    4. « Tôt ou tard nous allons souscrire un Pacs ou nous marier donc cela ne sert à rien de mettre en place ce montage. »
    5. « Je ne veux pas déshériter mes enfants. »
    6. « Cela va nous coûter cher. »
    7. « La gestion d’une société est trop compliquée. »
  5. Produits supplémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Si rien n’est fait
  3. Acquisition par le biais d’une SCI et démembrement des parts sociales
    1. Constitution de la SCI
    2. Échange des parts sociales en démembrement
    3. Situation au premier décès
    4. Situation au décès du concubin survivant
  4. Synthèse

Fiche client

  1. Contexte
  2. Mise en œuvre de la stratégie
    1. 1ère étape : La constitution d’une SCI
    2. 2ème étape : L’échange des parts sociales en démembrement
  3. Une protection optimale du concubin survivant
  4. Conditions à respecter
  5. Avantages et inconvénients
  6. Exemple chiffré
    1. Profil
    2. Si rien n’est fait
    3. Constitution d’une SCI et démembrement croisé des parts

Textes de référence

Résumé

L’achat de sa résidence principale ou l’investissement locatif est bien souvent une étape incontournable dans la vie d’un particulier. En tant que conseiller en gestion de patrimoine vous pouvez être amené à accompagner vos clients pour un achat immobilier. 

Pas besoin d’être marié ou pacsé pour réaliser cette opération en commun, des concubins peuvent acquérir ensemble un patrimoine immobilier. 

Une solution qui peut être présentée dans cette situation est le démembrement croisé de parts de société civile immobilière (SCI). Ainsi, nous avons créé une Stratégie Client qui s’intitule « Démembrement croisé de parts de SCI pour protéger son concubin » et qui a vocation à vous aider à préparer votre entretien client sur ce thème.

Vous trouverez notamment dans ce document les grands principes de cette solution, sa mise en œuvre et des points pratiques d’application.

Le démembrement croisé de parts de SCI est préconisé pour les personnes en concubinage qui ont acheté ou qui souhaitent acheter ensemble un bien immobilier.

La constitution d’une SCI avec démembrement croisé des parts permet à un concubin survivant d’éviter les contraintes d’une indivision avec les héritiers du défunt. En effet, le concubin survivant ne peut pas hériter.

L’opération consiste à :

  • Constituer une SCI et recevoir des parts sociales en contrepartie ;
  • S’échanger mutuellement la nue-propriété ou l’usufruit de leurs parts sociales.

Le choix sur la nature des droits échangés doit être effectué en fonction de ce qui sera le plus intéressant en termes de coût.

L’application du barème de l’article 669 du CGI est obligatoire pour déterminer les droits d’enregistrement qui devront être payés en raison de l’échange.

Les droits d’enregistrement seront calculés à partir de la valeur la plus élevée des deux lots échangés. Si les associés sont âgés, il sera préférable qu’ils s’échangent l’usufruit de leurs parts sociales. En revanche, s’ils sont plus jeunes, l’échange de la nue-propriété de leurs parts sociales devra être privilégié.

Au décès d’un des concubins, l’usufruit qu’il détenait sur les parts sociales du survivant s’éteint. Le concubin survivant disposera alors de la totalité des parts sociales en pleine propriété ou en usufruit.

Les héritiers du concubin décédé hériteront de la nue-propriété des parts sociales du défunt, l’usufruit desdites parts appartenant au concubin survivant.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée,  que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.

Vous retrouverez d’autres documents associés à cet objectif sur Fidnet :

Docs Pratiques

Comparatif entre SCI semi-transparente et SCI soumise à l’IS

Droits d’enregistrement applicables lors de la cession de droits sociaux

Droits d’enregistrement applicables à la constitution d’une société

Déclarations – Sociétés civiles

Pourquoi constituer une SCI?

Régimes d’imposition applicables aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession de parts de société à prépondérance immobilière

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Christophe Coissard

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