Investir dans un monument historique pour limiter son imposition

Sommaire

Nos documents « Stratégie Client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique, une fiche argumentaire, une illustration chiffrée, et une fiche client.

Voici le sommaire pour notre stratégie client « Investir dans un monument historique pour limiter son imposition » :

Fiche pratique

  1. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  2. Rappel des principes
    1. Qui peut investir ?
    2. Quel mode de détention ?
    3. Les conditions relatives à l’immeuble
    4. Quelle est la durée d’investissement ?
    5. Le régime spécial de déduction des charges
    6. Les avantages au regard de l’IFI
    7. Les autres avantages des monuments historiques
  3. Points pratiques
    1. Sur l’engagement de conservation
    2. Sur la location du bien
    3. Sur le régime spécial de déduction des charges
    4. Sur les règles de non-cumul avec d’autres avantages fiscaux
    5. Sur la revente du monument historique
  4. Points d’alerte sur les caractéristiques économiques et financières de l’investissement
    1. Qualités et valorisation de l’immeuble
    2. La gestion locative
    3. Le rendement global de l’opération – Récapitulatif des paramètres à intégrer dans la simulation
  5. Devoir de conseil – Information sur les risques de l’opération
    1. Information sur les conditions à respecter
    2. Information sur les contraintes liées au statut particulier des immeubles
    3. Information sur les contraintes du dispositif fiscal
    4. Information sur les risques économiques

Fiche argumentaire

  1. Les questions à poser
  2. Points clés à mettre en avant
  3. Focus stratégie
    1. Alternative pour les contribuables ayant utilisé à plein le plafonnement des niches fiscales
    2. Choisir entre le dispositif Monuments Historiques et le dispositif Malraux
    3. Choisir entre le dispositif Monuments Historiques et le dispositif Pinel
  4. Réponse aux objections
    1. « Investir dans un monument historique est une opération chère. »
    2. « Les contraintes liées à la gestion et la conservation de ce type de biens sont complexes et beaucoup trop lourdes. »
    3. « Ce type de biens est difficile à revendre. »
    4. « Je ne veux pas que mon bien soit ouvert au public. »
    5. « Je détiens déjà des biens immobiliers à usage locatif. »
  5. Solutions ou produits complémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Investissement dans un monument historique
    1. Détermination du revenu net foncier de la première année
    2. Détermination des revenus fonciers nets les 14 années suivantes

Fiche client

  1. Principe
  2. Conditions à respecter
    1. Conditions relatives à l’immeuble
    2. Conditions d’application
  3. Les avantages fiscaux des monuments historiques
    1. Impôt sur le revenu
    2. Impôt sur la fortune immobilière
    3. Droits de mutation à titre gratuit
  4. Avantages et Inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  5. Exemple d’investissement
  6. Textes de référence

Résumé

Parmi les principales préoccupations de vos clients, nous retrouvons le désir de payer moins d’impôt. De plus, l’investissement locatif est de plus en plus prisé, grâce notamment aux taux de prêt immobiliers historiquement bas.

Un investissement qui peut tout à fait convenir à vos clients amateurs de belles pierres est le dispositif des monuments historiques. Le dispositif des monuments historiques permet aux particuliers d’acheter un monument historique en vue d’effectuer des travaux de restauration pour pouvoir bénéficier d’une déduction de tout ou partie des charges supportées de leur revenu global. Par ailleurs, le dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Cette stratégie est plutôt envisagée pour des particuliers très fortement imposés qui ont leur domicile fiscal en France et qui souhaitent acheter un bien immobilier d’exception.

Vous trouverez dans notre Stratégie Client « Investir dans un monument historique pour limiter son imposition », la présentation de ce dispositif, ses avantages et inconvénients, ainsi que des conseils pour sa mise en œuvre.

Peuvent bénéficier du dispositif les personnes qui achètent un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les Affaires culturelles et qui réalisent des travaux de restauration.  Le bien immobilier peut être loué ou utilisé à titre de résidence principale ou secondaire.

Les travaux doivent être autorisés et sont suivis par un Architecte des Bâtiments de France.

Les biens immobiliers pouvant bénéficier du régime de faveur, dans le cadre du dispositif des monuments historiques, sont :

  • Les biens immobiliers classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques ;
  • Les biens immobiliers qui font partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine ;
  • Les biens immobiliers agréés avant le 1er janvier 2014 en raison de leur caractère historique ou artistique particulier.

Le dispositif des monuments historiques oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans.

L’ouverture du bien immobilier au public n’est pas exigée pour pouvoir bénéficier du dispositif. Aucun engagement de location n’est à souscrire.

Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent être déduites :

  • Soit en totalité du revenu foncier procuré par le bien immobilier lorsqu’il est loué nu et donc, qu’il n’est pas occupé par son propriétaire ;
  • Soit du revenu global du propriétaire dans certaines conditions et limites, lorsque le bien immobilier n’est pas loué ;
  • Soit pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque le bien immobilier non seulement est loué nu mais aussi est occupé en partie par son propriétaire.

Lorsque le monument historique est loué nu, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers sans possibilité d’opter pour le régime micro-foncier.

En cas de revente le régime des plus-values immobilières s’applique.

En outre, les biens immobiliers classés ou inscrits peuvent être totalement exonérés de droits de donation ou succession. Pour cela, ils doivent être ouverts au public et une convention doit être signée avec l’Etat.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée,  que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.              

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Régime dérogatoire applicable aux propriétaires d’immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques

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Christophe Coissard

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