Investir dans un Pinel par le biais d’une SCI

Sommaire

Nos documents « Stratégie Client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique, une fiche argumentaire, une illustration chiffrée, et une fiche client.

Voici le sommaire pour notre stratégie client «Investir dans un Pinel par le biais d’une SCI » :

Fiche pratique

  1. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  2. Rappel des principes
    1. À qui proposer cet investissement ?
    2. Quels sont les avantages fiscaux ?
    3. Quelle est la durée d’investissement ?
    4. Quelles sont les opérations ou les souscriptions qui permettent de bénéficier du dispositif ?
  3. Points pratiques
    1. Sur le mode de détention
    2. Sur les conditions de location
    3. Sur les obligations à respecter
    4. Sur la situation personnelle de l’investisseur
    5. Sur la fiscalité
    6. Sur les caractéristiques économiques et financières de l’investissement
  4. Devoir de conseil – Information sur les risques de l’opération
    1. Information sur les conditions à respecter
    2. Information sur les contraintes liées aux opérations de restauration
    3. Information sur les contraintes du dispositif fiscal
    4. Information sur les risques économiques

Fiche argumentaire

  1. Les questions à poser
  2. Points-clés à mettre en avant
    1. Les avantages d’un investissement dans un Pinel
    2. Les avantages d’une détention sociétaire
  3. Focus stratégies
    1. Choisir entre un engagement initial de 6 ou 9 ans
    2. Utilisation de la SCI pour cumuler le bénéfice de l’abattement de 100 000 € pour donation de logement neuf et le dispositif Pinel
    3. Construction sur un terrain acquis à titre gratuit : utilisation de la SCI pour optimiser le prix de revient
    4. Anticiper la transmission du patrimoine au terme du dispositif
    5. Synthèse : comparaison entre un investissement en direct et un investissement par le biais d’une SCI
  4. Réponse aux objections
    1. « Investir dans du neuf est une opération chère, le faire par le biais d’une société civile va me coûter encore plus cher. »
    2. « Je n’ai qu’un enfant et je suis propriétaire depuis plus de 30 ans du terrain sur lequel je veux construire un immeuble locatif. Je ne vois pas l’intérêt de constituer une société civile. »
    3. « Investir par le biais d’une société civile va m’imposer des contraintes supplémentaires. »
    4. « Cela ne sert à rien de créer une société civile pour acheter un seul immeuble. »
    5. « Constituer une société civile va prendre du temps et va retarder la réalisation de mon investissement. »
    6. « Je ne veux pas avoir à gérer une location et ses risques. »
    7. « Je détiens déjà des biens immobiliers à usage locatif. »
  5. Solutions ou produits complémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Investissement par le biais d’une société civile immobilière
    1. Constitution de la SCI et acquisition des biens
    2. Mise en location des logements
  3. Montant de la réduction d’impôt Pinel
    1. Détermination de la base de la réduction d’impôt
    2. Taux et montant de la réduction d’impôt
  4. Simulation
  5. Transmission au terme du dispositif

Fiche client

  1. Principe
  2. Conditions à respecter
    1. Conditions relatives à la société
    2. Conditions relatives au logement
    3. Conditions locatives
    4. Conditions à respecter par les associés
  3. Montant de la réduction d’impôt
  4. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  5. Exemple d’investissement
  6. Textes de référence

Résumé

Parmi les principales préoccupations de vos clients, nous retrouvons le désir de payer moins d’impôt. De plus, l’investissement locatif est de plus en plus prisé, grâce notamment aux taux de prêt immobiliers historiquement bas.

A l’heure du digital et des réseaux sociaux, le dispositif Pinel est fortement mis en avant, et cela grâce à son atout fiscal.

Cette stratégie est plutôt envisagée pour des particuliers fortement imposés et qui ont leur domicile fiscal en France.

Par ailleurs, il est tout à fait possible d’investir par le biais d’une société civile et de bénéficier de la réduction d’impôt tout en profitant des avantages d’une détention sociétaire. La détention sociétaire permet notamment d’anticiper la transmission de son patrimoine en évitant les contraintes de l’indivision et en conservant le pouvoir de gestion sur les biens.

Vous trouverez dans notre Stratégie Client « Investir dans un Pinel par le biais d’une SCI », la présentation de cette stratégie, ses avantages et inconvénients, ainsi que des conseils pour sa mise en œuvre.

Investir dans un Pinel permet pour certains investissements immobiliers locatifs réalisés entre septembre 2014 et décembre 2021 :

  • De bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu ;
  • D’obtenir des revenus complémentaires.

Le taux de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel dépend de la durée de location :

  • 12 % lorsque le bien est loué 6 ans. Le taux de la réduction est de 2 % par an ;
  • 18 % lorsque le bien est loué 9 ans. Le taux de la réduction est de 2 % par an ;
  • 21 % lorsque le bien est 12 ans. Le taux de la réduction est de 2 % par année de location pendant 9 ans, puis 1 % par an de 9 à 12 ans.

La réduction d’impôt est calculée sur la quote-part du prix de revient du bien immobilier correspondant aux droits de l’associé dans la société.

Certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel.

Le dispositif Pinel concerne uniquement certains types de logements. En effet, il bénéficie :

  • Aux logements neufs ;
  • Aux logements acquis en l’état futur d’achèvement ou construits par le contribuable ;
  • Aux logements acquis en vue de leur réhabilitation ;
  • Aux logements réhabilités ;
  • Aux logements issus de la transformation d’un local ;
  • Aux locaux que le contribuable transforme en logement ;
  • Aux logements faisant l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.

Le logement doit être situé dans une des communes classées par arrêté dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Il s’agit des communes classées en zones A bis, A ou B1.

Par ailleurs, le dispositif de défiscalisation Pinel ne s’applique qu’à deux logements maximum par an.

Le logement bénéficie du dispositif Pinel à condition d’être loué à un locataire hors foyer fiscal des associés de SCI, et dont les ressources n’excèdent pas les plafonds légaux.

La cession de tout ou partie des parts de SCI par un associé avant la fin de son engagement de conservation conduit à la remise en cause de l’avantage fiscal qu’il a obtenu.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée,  que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.              

Vous retrouverez d’autres documents associés à cet objectif sur Fidnet :

Questions / Réponses    

PINEL – Quelles sont les conséquences liées à la modification du foyer fiscal ou au décès du contribuable pendant l’engagement Pinel ?

PINEL – Doit-on louer le logement ouvrant droit à la réduction Pinel et le stationnement (garage ou place de parking) ensemble ou séparément ?

PINEL – Dans quels cas peut-on louer à un ascendant ou un descendant dans le cadre de la loi Pinel ?

Documents pratiques

Dispositif Pinel : Dates-clés selon le type d’investissement réalisé

Dispositif Pinel : Zonage – Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Dispositifs de défiscalisation immobilière par année de réalisation des investissements

Distinction entre les dispositifs Pinel et Pinel outre-mer

Déclarations – Sociétés civiles

Investissement en société : Fiscalité en société – Associés personnes physiques

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