Investir en loi Malraux (nouveau régime)

Sommaire

Nos documents « Stratégie Client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique, une fiche argumentaire, une illustration chiffrée, et une fiche client.

Voici le sommaire pour notre stratégie client « Investir en loi Malraux (nouveau régime) » :

Fiche pratique

  1. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  2. Rappel des principes
    1. À qui proposer cet investissement ?
    2. Quels sont les avantages fiscaux ?
    3. Quelle est la durée d’investissement ?
    4. Quelles sont les opérations ou les souscriptions qui permettent de bénéficier du dispositif ?
  3. Points pratiques
    1. Sur le mode de détention
    2. Sur les conditions de location
    3. Sur les obligations à respecter
    4. Sur la situation personnelle de l’investisseur
    5. Sur la fiscalité
    6. Sur les caractéristiques économiques et financières de l’investissement
  4. Devoir de conseil – Information sur les risques de l’opération
    1. Information sur les conditions à respecter
    2. Information sur les contraintes liées aux opérations de restauration
    3. Information sur les contraintes du dispositif fiscal
    4. Information sur les risques économiques

Fiche argumentaire

  1. Les questions à poser
  2. Points-clés à mettre en avant
  3. Focus stratégie
    1. Acquisition dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR)
    2. Cumul possible avec le dispositif Cosse ancien
    3. Choisir entre le dispositif Malraux 2017 et le dispositif des Monuments Historiques
    4. Choisir entre un investissement en loi Malraux 2017 et le dispositif Pinel
  4. Réponses aux objections
    1. « Je ne veux pas avoir à gérer une location et ses risques. »
    2. « J’ai déjà fait cette année une opération de défiscalisation. »
    3. « Les contraintes liées aux opérations de restauration sont complexes et beaucoup trop lourdes. »
    4. « Dès que le crédit sera remboursé, cet investissement va être générateur d’impôt supplémentaire. »
    5. « Je détiens déjà des biens immobiliers à usage locatif. »
    6. « Puis-je revendre mon immeuble à tout moment ? »
  5. Solutions ou produits complémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Montant de la réduction d’impôt Malraux
  3. Simulation

Fiche client

  1. Principe
  2. Conditions à respecter
    1. Conditions relatives à l’immeuble
    2. Conditions relatives à l’opération de restauration
    3. Conditions locatives
  3. Montant de la réduction d’impôt
  4. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  5. Exemple chiffré
  6. Textes de référence

Résumé

Parmi les principales préoccupations de vos clients, nous retrouvons le désir de payer moins d’impôt. De plus, l’investissement locatif est de plus en plus prisé, grâce notamment aux taux de prêt immobiliers historiquement bas.

Un investissement peut être moins courant que le dispositif Pinel, mais qui peut tout à fait convenir à vos clients est le dispositif Malraux. Le dispositif Malraux permet aux particuliers d’acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d’effectuer des travaux de restauration complète pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu qui n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Cette stratégie est plutôt envisagée pour des particuliers très fortement imposés et qui ont leur domicile fiscal en France.

Vous trouverez dans notre Stratégie Client « Investir en loi Malraux (nouveau régime) », la présentation de ce dispositif, ses avantages et inconvénients, ainsi que des conseils pour sa mise en œuvre.

Peuvent bénéficier du dispositif les personnes qui investissent dans des biens immobiliers à rénover. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète du bien immobilier.

Sont éligibles :

  • Tous les locaux destinés à l’habitation après la réalisation des travaux, y compris les locaux qui ne l’étaient pas à l’origine ;
  • Les locaux non destinés à l’habitation, qui n’étaient pas affectés à l’habitation à l’origine et dont les produits relèvent de la catégorie des revenus fonciers.

L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant une durée minimale de 9 ans. Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux du bien immobilier.

Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration immobilière engagés par le contribuable à hauteur de :

  • 30 % pour les biens immobiliers situés dans :
    • Un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
    • Un quartier ancien dégradé ;
    • Un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ;
  • 22 % pour les biens immobiliers situés dans :
    • Un SPR avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
    • Un SPR dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

La réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 € par foyer fiscal pour une période de 4 années consécutives. Il est possible de réaliser jusqu’à 400 000 € de travaux sur une même année.

Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition est supérieure à l’impôt dû par le contribuable, ce qui reste de la réduction peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.

Tout démembrement de propriété est exclu dans le dispositif de défiscalisation Malraux.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée,  que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.              

Vous retrouverez d’autres documents associés à cet objectif sur Fidnet :

Doc expert    

IR : Revenus fonciers

Stratégie client

Investir en immobilier dans des opérations de déficit foncier

Documents pratiques

Dispositifs de défiscalisation immobilière par année de réalisation des investissements

Modèles – Malraux réduction (depuis 2009 – CGI. art. 199 tervicies)

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