Location meublée non professionnelle en résidence services

Sommaire

Nos documents « Stratégie Client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique (pour faire le tour de la stratégie de manière transversale avant l’arrivée de votre client), une fiche argumentaire (pour bâtir votre entretien et vous assurer de ne rien oublier afin de répondre au mieux aux interrogations de votre client), une illustration chiffrée (pour communiquer à votre client un exemple détaillé lui permettant de se projeter à travers l’histoire de M. et Mme Martin), et une fiche client (pour remettre à votre client une fiche de synthèse claire et à jour sur la stratégie ou le produit choisi).

Voici le sommaire pour notre Stratégie Client «Location meublée non professionnelle en résidence services » :

Fiche pratique

  1. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  2. Rappel des principes
    1. La location meublée en résidence services qu’est-ce que c’est ?
    2. À qui proposer ce type d’investissement ?
    3. Quel mode de détention ?
    4. Quelles sont les conditions à respecter ?
    5. Quels sont les avantages fiscaux ?
    6. Quel est le statut social du loueur en meublé non professionnel ?
  3. Points pratiques
    1. Sur les formalités à effectuer au démarrage de l’activité
    2. Sur la réglementation applicable au bail entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence
    3. Sur la distinction entre le régime de la location meublée non professionnelle et celui de la parahôtellerie
    4. Sur l’imposition des résultats au régime micro-BIC
    5. Sur l’imposition des résultats au régime réel simplifié
    6. Sur la TVA
    7. Sur l’imposition des plus-values
    8. Sur les prélèvements sociaux et les autres impôts
  4. Dispositif Censi-Bouvard
    1. Bénéficiaires
    2. Conditions à respecter
    3. Assiette de la réduction d’impôt : prix d’acquisition ou prix de revient du bien
    4. Modalités d’imputation de la réduction d’impôt
  5. Points d’alerte sur les caractéristiques économiques et financières d’une acquisition pour louer en meublé
    1. Choix du secteur d’activité
    2. Qualités et valorisation du logement
    3. Le choix du gestionnaire
    4. Le rendement global de l’opération – Récapitulatif des paramètres à intégrer dans la simulation
  6. Devoir de conseil et d’information
    1. Information sur les risques de modification du statut fiscal actuel
    2. Information sur les conditions à respecter pour bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel
    3. Information sur le statut social
    4. Information sur les contraintes du régime applicable
    5. Information sur les obligations déclaratives
    6. Informations particulières sur le dispositif Censi-Bouvard
    7. Informations sur les risques économiques

 

Fiche argumentaire

  1. Les questions à poser
  2. Points clés à mettre en avant
    1. Un régime fiscal spécifique
    2. Possibilité de bénéficier sous certaines conditions du dispositif Censi-Bouvard
    3. Un rendement locatif brut supérieur à celui d’une location nue
    4. Une gestion locative simplifiée et sécurisée
    5. Obtention de revenus à terme faiblement fiscalisés
    6. Effet de levier du crédit
  3. Focus stratégie
    1. Exercer la location meublée sous forme sociétaire
    2. Choisir entre la location meublée non professionnelle classique et le dispositif Censi-Bouvard
    3. Choisir entre le dispositif Censi-Bouvard et le Pinel
  4. Réponses aux objections
    1. « Je détiens déjà des biens immobiliers à usage locatif. »
    2. « Je détiens déjà des biens que je loue en meublé, je risque de perdre le bénéfice du régime micro-BIC. »
    3. « Je ne veux pas avoir à gérer une location et ses risques. »
    4. « Dès que le crédit sera remboursé, cet investissement va être générateur d’impôt supplémentaire. »
    5. « Puis-je revendre mon immeuble à tout moment ? »
  5. Produits supplémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Investissement en location meublée non professionnelle – Régime classique
    1. Régime micro-BIC
    2. Option pour le régime réel
  3. Investissement en Location Meublée Non Professionnelle – Dispositif Censi-Bouvard
    1. Taux et montant de la réduction d’impôt
    2. Imposition des résultats
  4. Comparaison entre le régime fiscal classique et le dispositif Censi-bouvard

Fiche client

  1. Principe
  2. Modalités
    1. Les différents types de résidences avec services
    2. Contrat de location entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence
  3. Un régime fiscal spécifique
  4. La réduction d’impôt « Censi-Bouvard »
    1. Investissements éligibles au dispositif « Censi-Bouvard »
    2. Engagement de location
    3. Montant de la réduction d’impôt
  5. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  6. Exemple chiffré
    1. Profil
    2. Investissement
    3. Impôt sur le revenu hors dispositif Censi-Bouvard

Textes de référence

Résumé

Pour vos clients souhaitant obtenir des revenus complémentaires dans un cadre fiscal privilégié, vous pouvez être amené à leur proposer un investissement dans la location meublée non professionnelle en résidence services.

Vous trouverez dans notre Stratégie Client «Location meublée non professionnelle en résidence services» non seulement les avantages et les inconvénients de cette solution, les grands principes de la stratégie, mais aussi les points d’alerte pour remplir votre devoir de conseil et d’information.

La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé.

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logement(s) garni(s) d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Dans une résidence services, c’est-à-dire dans un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services annexes et des équipements communs, le bien est loué à un professionnel qui est chargé de la gestion de l’ensemble des lots de la résidence. C’est lui qui va exploiter les logements meublés et supporter les charges d’entretien et de fonctionnement.

Si différentes conditions sont respectées, les loueurs en meublé non professionnels qui réalisent un investissement dans certaines résidences services peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € par an (dispositif « Censi-Bouvard »). En contrepartie, l’investisseur s’engage à donner le logement en location meublée, pendant au moins 9 ans, à l’exploitant de la résidence dans laquelle se situe le logement.

En dehors du dispositif Censi-Bouvard qui impose que l’investissement soit réalisé par une personne physique, l’activité de loueur en meublé peut être exercée par le biais d’une société, de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif).

Il existe différents types de résidences avec services qui peuvent être classées selon leur destination :

  • les résidences pour les séniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
  • les résidences pour étudiants ;
  • les résidences de tourisme ;
  • les résidences d’affaires.

Un bail commercial est conclu entre le propriétaire du logement et l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans, avec un droit au renouvellement au terme en faveur du professionnel.

Ce contrat de location fixe les modalités de fonctionnement de la location et les obligations de chacune des parties.

Pendant toute la durée du bail, l’exploitant de la résidence verse un loyer net de charges au propriétaire, et ce quels que soient le nombre et l’étendue des périodes de rotation ou de carence locative du logement dont il s’agit.

Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale qui relève, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si ses recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € : le loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des microentreprises (dit « micro-BIC »).

Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales sont très réduites.

En cas de non-respect de ces conditions ou sur option du contribuable si les charges sont plus élevées : c’est le régime réel qui s’applique.

Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes les dépenses qui sont à sa charge le cas échéant :

  • les intérêts d’emprunt ;
  • les travaux d’entretien et de réparation courants ;
  • l’amortissement du bien et des frais d’acquisition, du mobilier et des travaux autres.

Si un déficit est constaté, il pourra être imputé sur les bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant la même année ou les 10 années suivantes.

L’amortissement déductible fiscalement est limité mais les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée.

Il est ainsi possible de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés pendant de nombreuses années.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée,  que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.              

Vous retrouverez d’autres documents associés à cet objectif sur Fidnet :

Docs pratiques

Comparaison des aspects fiscaux et sociaux de la location nue et de la location meublée

Comparaison des aspects juridiques de la location nue et de la location meublée

Comparatif des statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Conséquences fiscales de la transformation d’un immeuble : de la location meublée à la location nue

Critères d’assujettissement et assiette des cotisations sociales en cas d’exercice via une société civile

Critères d’assujettissement et assiette des cotisations sociales en cas d’exercice via une société commerciale

Distinction entre activité LMP et LMNP exercée en entreprise individuelle

Distinction entre les activités de « location meublée » et « hôtelière »

Exemple – Calcul des amortissements sur le plan comptable et fiscal et calcul de l’amortissement fiscalement déductible

Faits générateurs et plafonds applicables (CGI. art. 200-0 A) aux investissements visés à l’article 199 sexvicies du CGI (CENSI BOUVARD)

Fiscalité des immeubles détenus en France par un non résident

Fiscalité des immeubles détenus à l’étranger par un résident fiscal français

Les principes de la défiscalisation

Liste des avantages exclus du plafonnement global des niches fiscales

Liste des avantages soumis au plafonnement global des niches fiscales

Location meublée et contribution économique territoriale (CFE et CVAE)

Location meublée et taxe foncière

Modèles – Censi Bouvard (CGI. art. 199 sexvicies)

Plafonnement global des niches fiscales

Taux applicables dans le cadre du dispositif Censi Bouvard pour les investissements réalisés de 2009 à 2021

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Nos chargés de clientèle se tiennent à votre disposition pour étudier vos besoins et vous recommander la solution la plus adaptée.
Christophe Coissard

Christophe Coissard
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