Résumé

Pour vos clients souhaitant obtenir des revenus complémentaires dans un cadre fiscal privilégié, vous pouvez être amené à leur proposer un investissement dans la location meublée non professionnelle en résidence services.

Vous trouverez dans notre Stratégie Client «Location meublée non professionnelle en résidence services» non seulement les avantages et les inconvénients de cette solution, les grands principes de la stratégie, mais aussi les points d’alerte pour remplir votre devoir de conseil et d’information.

La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent diversifier leurs actifs et leurs sources de revenus ou tout simplement se constituer un revenu complémentaire à terme faiblement fiscalisé.

La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logement(s) garni(s) d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Dans une résidence services, c’est-à-dire dans un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services annexes et des équipements communs, le bien est loué à un professionnel qui est chargé de la gestion de l’ensemble des lots de la résidence. C’est lui qui va exploiter les logements meublés et supporter les charges d’entretien et de fonctionnement.

Si différentes conditions sont respectées, les loueurs en meublé non professionnels qui réalisent un investissement dans certaines résidences services peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement dans la limite de 300 000 € par an (dispositif « Censi-Bouvard »). En contrepartie, l’investisseur s’engage à donner le logement en location meublée, pendant au moins 9 ans, à l’exploitant de la résidence dans laquelle se situe le logement.

En dehors du dispositif Censi-Bouvard qui impose que l’investissement soit réalisé par une personne physique, l’activité de loueur en meublé peut être exercée par le biais d’une société, de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés (EURL ou SARL de famille, société en nom collectif).

Il existe différents types de résidences avec services qui peuvent être classées selon leur destination :

• les résidences pour les séniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
• les résidences pour étudiants ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences d’affaires.

Un bail commercial est conclu entre le propriétaire du logement et l’exploitant de la résidence pour une durée minimale de 9 ans, avec un droit au renouvellement au terme en faveur du professionnel.

Ce contrat de location fixe les modalités de fonctionnement de la location et les obligations de chacune des parties.

Pendant toute la durée du bail, l’exploitant de la résidence verse un loyer net de charges au propriétaire, et ce quels que soient le nombre et l’étendue des périodes de rotation ou de carence locative du logement dont il s’agit.

Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale qui relève, au titre de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si ses recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € : le loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des microentreprises (dit « micro-BIC »).

Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales sont très réduites.

En cas de non-respect de ces conditions ou sur option du contribuable si les charges sont plus élevées : c’est le régime réel qui s’applique.

Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes les dépenses qui sont à sa charge le cas échéant :

• les intérêts d’emprunt ;
• les travaux d’entretien et de réparation courants ;
• l’amortissement du bien et des frais d’acquisition, du mobilier et des travaux autres.

Si un déficit est constaté, il pourra être imputé sur les bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant la même année ou les 10 années suivantes.

L’amortissement déductible fiscalement est limité mais les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée.

Il est ainsi possible de percevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés pendant de nombreuses années.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée,  que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.