Location meublée (professionnelle et non professionnelle)

Sommaire

Explorez le sommaire du document pour mesurer l’ensemble des aspects traités. Celui-ci donne une vue d’ensemble et vous permet d’accéder rapidement aux paragraphes qui vous intéressent.

Voici le sommaire du Doc Expert « Location meublée (professionnelle et non professionnelle) »

Principes

    1. Définition de la location meublée
    2. Logements concernés

Professions réglementées

Distinction : activité hôtelière ou para-hôtelière

    1. Principe
    2. Exceptions

Déclarations

    1. Déclarations administratives
    2. Déclaration d’existence de l’activité
    3. Déclarations fiscales et sociales

Passage de la location nue à la location meublée

    1. Conditions juridiques
    2. Fiscalité

Passage de la location meublée à la location nue

    1. Conditions juridiques
    2. Fiscalité

Location meublée en société

    1. Forme de la société
    2. Transmission aux enfants
    3. Transformation d’une SCI en SARL de famille
    4. Passage de la location nue à la location meublée
    5. Passage de la location meublée à la location nue

Résidence principale / secondaire mise en location meublée saisonnière

    1. Immeuble détenu en direct
    2. Immeuble détenu en société à l’IR (SCI ou SARL de famille)

Démembrement

    1. Usufruitier
    2. Nu-propriétaire

IR - Statut du loueur en meublé (Professionnel ou non professionnel)

    1. Inscription au RCS
    2. Recettes annuelle TTC supérieures à 23 000 €
    3. Recettes locatives brutes annuelles supérieures aux revenus du foyer fiscal IR

Passage de LMP à LMNP et inversement

IR - Régime fiscal

    1. Principes généraux
    2. Exonérations (chambre d’hôte et location d’une partie de sa résidence principale)
    3. Régime micro
    4. Option pour le régime réel
    5. Régime réel
    6. Modalités de paiement

Régime social (Prélèvements sociaux / cotisations sociales)

Impôts locaux et autres taxes (CFE, taxe foncière, taxe de séjour, etc.)

TVA

    1. Intérêt de l’assujettissement des loyers à la TVA
    2. Principe
    3. Exceptions
    4. Régimes de TVA
    5. Taux
    6. Remboursement et déduction de la TVA

Plus-values

    1. LMP : plus-value professionnelle
    2. LMNP

IFI (à compter du 1er janvier 2018)

    1. Exercice en entreprise individuelle (en direct)
    2. Exercice en société à l’IR
    3. Exercice en société à l’IS

ISF (jusqu'en 2017)

    1. Exercice en entreprise individuelle (CGI. art. 885 R)
    2. Le loueur en meublé exerçant en société (CGI. art. 885 O, 885 O bis, 885 I bis et 885 I quater)

Donation et succession

    1. Droits de donation
    2. Droits de succession
    3. Exonération Dutreil

Obligations déclaratives 2019 - LMNP

    1. Résident français – Revenus issus de France – Régime micro-BIC
    2. Résident français – Revenus issus de France – Régime réel simplifié
    3. Résident français – Revenus issus de l’étranger
    4. Non-résident français – Revenus issus de France – Régime micro-BIC
    5. Non-résident français – Revenus issus de France – Régime réel simplifié

Obligations déclaratives 2019 - LMP

    1. Résident français – Revenus issus de France – Régime micro-BIC
    2. Résident français – Revenus issus de France – Régime réel simplifié
    3. Résident français – Revenus issus de l’étranger
    4. Non-résident français – Revenus issus de France – Régime micro-BIC
    5. Non-résident français – Revenus issus de France – Régime réel simplifié

Obligations déclaratives des revenus de locations meublées de nature exceptionnelle au sens de l'année blanche

    1. Revenus exceptionnels
    2. Modalités déclaratives

Micro-entrepreneur et option pour le régime du versement libératoire de l'impôt sur le revenu - Résident français - Revenus issus de France

Textes de référence

Résumé

Nous notons aujourd’hui une certaine frénésie pour l’investissement locatif.

Et pour cause, un certain nombre de dispositifs, comme la location meublée par exemple, permet de répondre aux enjeux principaux de vos clients, tels que :

  • La création de revenus complémentaires ;
  • La réduction de l’imposition ;
  • La diversification du patrimoine ;
  • Ou encore la préparation de la retraite.

Dans notre Doc Expert sur la location meublée, nous expliquons les grands principes de cette activité.

La location meublée permet à une personne de louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Plusieurs stratégies peuvent être envisagées, que ce soit le passage de la location nue à la location meublée, la mise en location saisonnière de la résidence principale ou secondaire ou la location meublée via un immeuble détenu en société. Il est également possible de démembrer l’immeuble loué en location meublé.

Vous trouverez au sein de ce document nos conseils et la liste des démarches administratives et obligations déclaratives à accomplir pour mettre en œuvre ce type de stratégie, ainsi que les conséquences juridiques et fiscales.

Nous précisons également quel est le statut du loueur en meublé.

Fiscalement, on distingue deux statuts :

  • Le loueur en meublé professionnel (LMP) ;
  • Le loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Sont considérés comme LMP au titre de l’impôt sur le revenu (IR), les loueurs qui remplissent cumulativement deux conditions :

  • Les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € ;
  • Les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 50 % des revenus professionnels nets du foyer fiscal soumis à l’IR.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur aura un statut de LMNP.

Que l’on soit LMP ou LMNP, les revenus tirés de la location meublée d’un logement sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Peu importe que la location soit habituelle ou occasionnelle.

A l’inverse de la fiscalité des revenus fonciers, le régime des BIC permet une déduction plus large des charges, et notamment de l’amortissement. Le régime micro-BIC est possible jusqu’à :

  • 72 600 € HT en cas de location meublée « classique » et il permet dans ce cas un abattement forfaitaire de 50 % ;
  • Ou 172 600 € HT pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme et il permet dans ce cas un abattement forfaitaire de 71 %.

En cas de cession du logement, le régime applicable aux plus-values sera différent selon le statut :

  • Pour les LMP, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles ;
  • Pour les LMNP, le régime applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers, avec une exonération totale au bout de 30 ans de détention.

D’un point de vue social, les loueurs en meublé sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018). Toutefois, certains peuvent être soumis aux cotisations sociales. Vous trouverez cette distinction au sein de notre document sur la location meublée.

Enfin, vous trouverez des informations relatives à l’assujettissement des loyers à la TVA, ainsi que le sort des biens immobiliers loués meublés vis-à-vis de l’IFI.

Documents associés :

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Docs Pratiques

Comparaison des aspects fiscaux et sociaux de la location nue et de la location meublée

Comparatif des statuts de loueur en meublé professionnel (LMP) et loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Conséquences fiscales de la transformation d’un immeuble : de la location meublée à la location nue

Distinction entre activité LMP et LMNP exercée en entreprise individuelle

Distinction entre les activités de « location meublée » et « hôtelière »

Déclarations – IR

Déclarations – TVA, impôts locaux et taxes immobilières

Exemple – Aménagement des règles d’appréciation du seuil de 23 000 € en cas de début d’activité en cours d’année (LMP)

Exemple – Calcul des amortissements sur le plan comptable et fiscal et calcul de l’amortissement fiscalement déductible

Exemple – Dispositif transitoire pour l’appréciation des seuils de revenus (LMP)

Fiscalité des immeubles détenus en France par un non résident

Fiscalité des immeubles détenus à l’étranger par un résident fiscal français

Location meublée et contribution économique territoriale (CFE et CVAE)

Location meublée et taxe d’habitation

Location meublée et taxe foncière

Modèles – Baux d’habitation

 

Questions/Réponses

SOCIETE – Détenir sa résidence principale dans une société (SCI) : bonne ou mauvaise idée ?

LMP/ LMNP – Quelles sont les conséquences de la suppression de l’inscription au RCS ?

LMP/LMNP – Quelles sont les conséquences fiscales en cas de décès du loueur en meublé professionnel / non-professionnel ?

LOCATION MEUBLEE – Passage d’une location nue en location meublée : quelles conditions juridiques et quelles conséquences fiscales ?

LOCATION MEUBLEE – Les charges sont-elles déductibles si le bien n’est pas encore loué ?

IR / IS – Quelle est la fiscalité en cas de remboursement par l’assurance décès / invalidité du prêt contracté par une entreprise ou une société ?

LMP/LMNP – Peut-on bénéficier du régime micro-BIC en présence d’une indivision ?

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Nos chargés de clientèle se tiennent à votre disposition pour étudier vos besoins et vous recommander la solution la plus adaptée.
Bastien Vichy

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