Location meublée professionnelle (LMP)

Sommaire

Nos documents « Stratégie client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique, une fiche argumentaire, une illustration chiffrée, et une fiche client.

Voici le sommaire pour notre stratégie client «Location meublée professionnelle (LMP)  » :

Fiche pratique

  1. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
    3. D’un point de vue social
  2. Rappel des principes
    1. La location meublée professionnelle qu’est-ce que c’est ?
    2. À qui proposer cet investissement ?
    3. Quel mode de détention ?
    4. Quelles sont les conditions à respecter ?
    5. Quels sont les avantages fiscaux ?
    6. Quel est le régime social du loueur en meublé professionnel ?
  3. Points pratiques
    1. Sur l’imposition des résultats au régime micro-BIC
    2. Sur l’imposition des résultats au régime réel simplifié
    3. Sur l’imposition des plus-values – Régime des plus-values professionnelles
    4. Sur la TVA
    5. Sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
    6. Sur les autres impôts
    7. Sur les risques de requalification dans les montages sophistiqués associés au LMP en résidence services
    8. Sur la réglementation applicable aux locations meublées à titre de résidence principale
    9. Sur la réglementation applicable aux locations de courte durée (locations saisonnières et meublés de tourisme)
    10. Sur la réglementation applicable aux locations meublées en résidence services
  4. Points d’alerte sur les caractéristiques économiques et financières d’une acquisition pour louer en meublé
    1. Qualités et valorisation de l’immeuble
    2. La gestion locative
    3. Les paramètres particuliers d’un investissement en résidence services
    4. Le choix du gestionnaire
    5. Le rendement global de l’opération
  5. Devoir de conseil et d’information
    1. Information sur les conditions à respecter pour bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé professionnel
    2. Information sur les contraintes du régime
    3. Information sur les obligations déclaratives
  6. Information sur les risques économiques

Fiche argumentaire

  1. Les questions à poser
  2. Points clés à mettre en avant
    1. Un régime fiscal spécifique
    2. Un rendement locatif brut supérieur à celui d’une location nue
    3. Obtention de revenus à terme faiblement fiscalisés
    4. Effet de levier du crédit
  3. Focus stratégie
    1. Exercer la location meublée sous forme sociétaire
    2. Choisir entre le statut de loueur en meublé professionnel et celui de loueur en meublé non professionnel
  4. Réponses aux objections
    1. « Je détiens déjà des biens immobiliers à usage locatif. »
    2. « Je ne veux pas avoir à gérer une location et ses risques. »
    3. « Dès que le crédit sera remboursé, cet investissement va être générateur d’impôt supplémentaire. »
    4. « Puis-je revendre mon immeuble à tout moment ? »
  5. Produits supplémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Investissement en location meublée professionnelle
    1. Bénéfice du statut de loueur en meublé professionnel
    2. Régime micro-BIC
    3. Option pour le régime réel

Fiche client

  1. Principe
  2. Conditions à respecter
    1. Les locations concernées
    2. Exercice de la location meublée à titre professionnel
    3. Statuts et cotisations sociales
  3. Un régime fiscal « avantageux »
    1. Imposition des revenus
    2. Imposition des plus-values
    3. Impôt sur la fortune immobilière
    4. Situation au regard de la TVA
  4. Réglementation
    1. Location meublée à titre de résidence principale
    2. Location meublée en résidence services
    3. Autres types de location meublée
  5. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  1. Exemple chiffré
    1. Profil
    2. Investissement
    3. Impôt sur le revenu avec option pour un régime réel d’imposition

7. Textes de référence

Résumé

Nous notons aujourd’hui une certaine frénésie pour l’investissement locatif.

Et pour cause, un certain nombre de dispositifs comme la location meublée par exemple, permet de répondre aux enjeux principaux de vos clients tel que :

  • La création de revenus complémentaire
  • La réduction de l’imposition
  • La diversification du patrimoine
  • ou encore… la préparation de la retraite.

De plus, les taux de prêt immobiliers historiquement bas créent un environnement propice à cet investissement locatif.

Dans notre stratégie client « Location meublée professionnelle (LMP) », vous trouverez la présentation d’une solution efficace pour accompagner vos clients dans l’investissement locatif.

La location meublée est destinée aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires tout en maîtrisant la fiscalité.

L’activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel.

L’investisseur qui souhaite bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel doit remplir cumulativement les trois conditions suivantes :

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
  • Les recettes annuelles retirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € ;
  • Les recettes annuelles retirées de la location meublée sont supérieures aux revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, etc.).

S’il s’agit d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée d’un point de vue fiscal comme une activité commerciale. Autrement dit, les revenus que le loueur retire de la location meublée sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux logements comportant tous les meubles indispensables à une occupation normale par le locataire.

Le loueur en meublé relève automatiquement du régime du micro-BIC :

  • S’il exerce son activité en nom propre, c’est-à-dire en entreprise individuelle ;
  • Si le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 72 600 € pour les meublés classiques.

Le loueur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales sont très réduites.

Au-delà de 72 600 € de chiffre d’affaires hors taxe, ou sur option du loueur : le régime réel d’imposition s’applique.

Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes les dépenses à sa charge telles que les intérêts d’emprunt, l’amortissement du bien, etc.

La location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est en principe exonérée de TVA sans possibilité d’option.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client reprenant ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée,  que vous pourrez imprimer et remettre à votre client en fin d’entretien.              

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