SCI pour transmettre à ses enfants

Sommaire

Nos documents « Stratégie client » sont divisés en quatre sous-document afin de vous aider au mieux à préparer vos entretiens : une fiche pratique, une fiche argumentaire, une illustration chiffrée, et une fiche client.

Voici le sommaire pour notre stratégie client « SCI pour transmettre à ses enfants » :

Fiche pratique

  1. Avantages et inconvénients de la stratégie
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  2. Principes
    1. L’utilisation de la société civile pour transmettre à ses enfants
    2. À qui proposer cette stratégie ?
  3. Procédure
    1. La constitution de la SCI
    2. La donation des parts sociales
    3. Situation après réalisation de la donation
  4. Points pratiques
    1. Sur la capacité des associés
    2. Sur la situation matrimoniale des associés lors de la constitution
    3. Sur l’apport d’un immeuble par un associé
    4. Sur le fonctionnement de la SCI
    5. Sur la fiscalité dans le cadre d’une SCI
    6. Sur les comptes courants d’associés
  5. Les limites de la société civile
    1. Sur la responsabilité des associés et du gérant
    2. Sur la détention de sa résidence principale dans une SCI
    3. Sur certaines conséquences juridiques et fiscales d’une détention sociétaire
    4. Sur l’exercice d’une activité de location meublée dans une SCI
  6. Devoir de conseil – Information sur les risques de l’opération
    1. Information sur la constitution de la société
    2. Information sur la gestion de la société
    3. Information sur la fiscalité au sein de la société
    4. Information sur la fiscalité chez les associés
    5. Information sur les inconvénients d’une détention sociétaire
    6. Information sur les risques économiques

Fiche argumentaire

  1. Questions à poser
  2. Points-clés à mettre en avant
  3. Focus stratégie
    1. Anticiper la transmission de son patrimoine
    2. Protéger une personne vulnérable
    3. Faciliter une libéralité graduelle
  4. Répondre aux objections
    1. « Que se passera-t’il si je ne fais rien ? »
    2. « Cela va me coûter cher. »
    3. « Je ne peux pas constituer de société civile parce qu’un de mes enfants est encore mineur. »
    4. « Je souhaite conserver le pouvoir de gestion sur mes biens. »
    5. « Je veux bien transmettre mes biens à mes enfants mais souhaiterais conserver les revenus. »
  5. Solutions ou produits complémentaires à vendre

Illustration chiffrée

  1. Situation initiale
  2. Si rien n’est fait
    1. Situation au décès de Monsieur Martin
    2. Coût total de la transmission
  3. Si une donation est consentie
    1. Réalisation d’une donation simple
    2. Situation au décès (moins de 15 ans après la donation)
    3. Coût total de la transmission
  4. Si une SCI est constituée avant la donation
    1. Constitution d’une SCI et réalisation d’une donation-partage des parts sociales
    2. Situation au décès (moins de 15 ans après la donation-partage)
    3. Coût total de la transmission
  5. Synthèse

Fiche client

  1. Principe
  2. Mise en œuvre de la stratégie
  3. Une transmission facilitée
  4. La fiscalité dans le cadre d’une SCI
  5. Les obligations administratives à remplir
  6. Avantages et inconvénients
    1. D’un point de vue économique et juridique
    2. D’un point de vue fiscal
  7. Exemple chiffré
    1. Profil
    2. Si rien n’est fait
    3. Constitution d’une SCI et donation-partage des parts sociales
  8. Textes de référence

Résumé

Vous êtes les architectes du patrimoine et devez quotidiennement réaliser des stratégies adaptées aux besoins de vos clients.

Prenons l’exemple d’un client qui souhaite acquérir de l’immobilier tout en facilitant la transmission à ses enfants.

La constitution d’une société civile immobilière (SCI) répondra parfaitement aux deux enjeux exprimés.

Notre stratégie client sur la SCI pour transmettre à ses enfants est un document qui a pour but de faciliter votre quotidien en vous aidant à préparer vos entretiens.

En effet, vous trouverez notamment une fiche pratique détaillant le principe de la solution, sa mise en œuvre, et ses avantages et inconvénients.

L’opération permettra aux parents d’apporter un ou plusieurs biens immobiliers à une SCI spécialement constituée à cet effet.

Elle supposera simplement de nommer gérant un parent ou bien les deux pour la gestion.

Les parents pourront ensuite donner à leurs enfants les parts sociales qu’ils ont reçues en contrepartie de leur apport.

Cette stratégie est la réponse adaptée aux personnes désireuses d’anticiper la transmission de leur patrimoine immobilier. Et plus ce patrimoine immobilier est important, plus la stratégie de la SCI est pertinente.

Nous évoquons les différentes possibilités de donner les parts de la SCI, en pleine propriété, ou en nue-propriété seulement.

Toute stratégie comprend ses avantages et ses inconvénients.

Voici quelques-uns des avantages que l’on peut mettre en avant pour la stratégie de la SCI en vue de transmettre son patrimoine :

  • Une grande liberté dans la rédaction des statuts de la société ;
  • La possibilité de gérer le bien détenu par la SCI tout en limitant les inconvénients de l’indivision ;
  • Une fiscalité réduite lors de la transmission ;
  • La possibilité de procéder à des donations de parts sociales échelonnées dans le temps et donc de profiter pleinement des abattements renouvelés de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.

Nous notons également quelques inconvénients parmi lesquels nous pouvons citer :

  • Les coûts de constitution et de fonctionnement de la société ;
  • Les contraintes de gestion de la société (exemples : tenue d’une comptabilité, réunion annuelle des associés, etc.) ;
  • La responsabilité indéfinie des associés à concurrence de leur participation dans le capital social ;
  • L’imposition de la plus-value immobilière lors de l’apport du bien immobilier à la société civile immobilière.

Nous détaillons également la fiscalité de la SCI.

En principe, une SCI relève du régime des sociétés de personnes. Les résultats dégagés sont donc imposés dans le cadre de l’impôt sur le revenu, au nom de chacun des associés.

Ainsi, les associés sont imposés à hauteur de la participation qu’ils détiennent dans le capital, que le résultat soit distribué ou non.

En cas de mise en location du bien immobilier, alors ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La société a également la liberté d’opter à l’impôt sur les sociétés, lors de sa constitution ou en cours de vie sociale. Dans ce cas, c’est la société qui est imposée et non les associés.

Afin d’étayer nos propos vous trouverez également une fiche argumentaire, ainsi qu’une illustration chiffrée.

Enfin, vous retrouverez une fiche client qui reprend ces différents éléments de façon synthétique et simplifiée que vous pourrez donner à votre client en fin d’entretien.

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