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Impossibilité d’appliquer une décote pour un immeuble donné en indivision avec interdiction d’aliéner (Cass. Com. 03-06-2014)

  
Impossibilité d’appliquer une décote pour un immeuble donné en indivision avec interdiction d’aliéner (Cass. Com. 03-06-2014)

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Problématique

 

 

 

Lorsqu’un immeuble est donné à plusieurs donataires en indivision et que l’on stipule une interdiction d’aliéner et d’hypothéquer du vivant du donateur, est-il possible d’appliquer une décote sur la valeur vénale du bien ?

 

La chambre commerciale de la Cour de cassation répond clairement par la négative dans un arrêt du 03 juin 2014.

 

Ni l’indivision générée par la donation, ni la clause d’interdiction d’aliéner ne sont susceptibles de permettre l’application d’une décote.

 

 

Synthèse

 

 

 

Règle d’évaluation des immeubles au titre des droits de mutation à titre gratuit et rectification administrative

 

L’article 761 du CGI dispose que "Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation. (…)"

 

L’article L 17 du LPF dispose quant à lui que "En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

 

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations."

 

Faits de l'arrêt du 03 juin 2014

  • Une père donne la pleine propriété indivise d’un immeuble à ses deux enfants et insère dans l’acte de donation une clause d’interdiction d’aliéner et d’hypothéquer l’immeuble donné de son vivant.
  • L’administration conteste la valeur déclarée dans l’acte et propose une rectification de la base du calcul des droits de donation.
  • Chacun des deux donataires saisit le tribunal de grande instance afin d’être déchargé du supplément d’imposition.
  • Les juges du fond procèdent à une réduction du supplément d’imposition au motif que le fait que le bien soit donné en indivision aux deux donataires entraine une moins-value de sa valeur marchande (10%) et d’autre part, que l’interdiction d’aliéner entraîne également l’application d’une décote (20%).
  • L’administration fiscale forme un pourvoi en cassation.

 

Arguments de l’administration fiscale

 

Sur l’interdiction d’aliéner

 

L’administration fiscale rejette la possibilité d’appliquer une décote en raison de la clause prévoyant une interdiction d’aliéner.

Elle indique "que la valeur vénale réelle (…) s’entend d’une valeur objective du bien correspondant à une valeur de marché, du point de vue d’un acheteur quelconque ; que par hypothèse, si la valeur du bien est celle du marché, cela suppose que ce bien est disponible à la vente et donc que l’interdiction d’aliéner ou d’hypothéquer ne doit pas être prise en compte » et conclut que "la limite apportée à la liberté de disposer des biens n’affecte pas la valeur vénale".

 

Sur la situation d’indivision

 

L’administration fiscale rejette également la décote au titre de la situation d’indivision résultant de la donation.

 

Elle rappelle que "la valeur à retenir pour la liquidation des droits d’enregistrement est la valeur vénale réelle des biens appréciée au jour du fait générateur de l’impôt c’est à dire qu’elle correspond au prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation"

 

Elle affirme ensuite que "la valeur à considérer est donc une valeur fondée sur des éléments intrinsèques relatifs à l’état de fait et de droit du bien avant la mutation ; qu’en matière de donation, dès lors que le bien transmis n’est pas affecté d’indivision avant sa transmission mais ne l’est que par l’effet de celle-ci à plusieurs co-indivisaires"et conclut que "l’état d’indivision ne saurait avoir d’incidence sur la détermination de la valeur de la pleine propriété du bien donné".

 

Impossibilité d’appliquer une décote ni au titre de l’indivision ni au titre de l’interdiction d’aliéner

 

La Cour de cassation rappelle ainsi que "Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission et que cette valeur est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date."

La chambre commerciale de la Cour de cassation censure l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence et fait droit aux arguments de l'administration fiscale.

 

Les magistrats cassent l'arrêt d'appel ayant retenu des décotes : "attendu qu’en statuant ainsi, alors que le bien, qui n’était pas affecté d’indivision lors de sa transmission, ne l’avait été que par l’effet de la donation, ce qui était sans incidence sur la détermination de la valeur, et alors que le limite apportée par le donateur à la liberté de l’aliéner n’affectait pas sa valeur vénale, la cour d’appel à violé les textes susvisés" (Art. 761 du CGI et L17 du LPF).

 

Précisions

 

La solution d’espèce, déjà affirmée par la jurisprudence (Cass. Com. 28 janvier 2003), doit être distinguée de la situation dans laquelle l’indivision est préalable à la transmission. La valeur vénale d'un immeuble transmis à titre gratuit dépend de l'origine de l'indivision. En effet, si le caractère indivis existe préalablement à la transmission, il doit être pris en compte pour déterminer la valeur de la pleine propriété ; alors que la situation indivise résultant de l'acte de donation est sans incidence sur la valeur vénale de la nue-propriété transmise. Pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, l'évaluation de la nue-propriété indivise d'un immeuble est effectuée par application du barème fiscal de l'article 669 du CGI à la valeur en toute propriété du bien.

 

Les précisions administratives sur le sujet sont données par le BOFIP  BOI-ENR-DMTG-20-30-10 § 90.

 

 

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