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Occupation gratuite d’un immeuble a usage d’habitation de la société civile immobilière par un associé

  
Occupation gratuite d’un immeuble a usage d’habitation de la société civile immobilière par un associé

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Source : RFC – 01/07/2014  / Stéphane PRIGENT

 

 

Problématique

 

 

 

L’occupation gratuite d’un logement appartenant à une société civile par un associé est un sujet fréquemment évoqué pour son aspect fiscal mais les éléments civils sont plus rarement évoqués.
 

Fiscalement, les sociétés non transparentes qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés (ne relèvent pas de l’impôt sur les sociétés (IS) ou des BIC ou BA réels) ou de tiers des logements dont elles sont propriétaires sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements (CE du 7 juillet 1982 et CE du 27 octobre 1999).
Les sociétés n’ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces locaux mais en contrepartie, les charges afférentes du logement ne sont pas admises en déduction. BOI-RFPI-CHAMP-30-20 § 170.
 

Notons que sur le plan déclaratif, il est précisé que ces sociétés civiles qui se bornent à mettre des logements à la disposition gratuite des associés sont tenues de souscrire une déclaration au titre de l’année de leur constitution.

Cependant, elles sont exonérées du dépôt annuel de la déclaration 2072-S sous les trois conditions suivantes :

  • aucune modification ne doit être intervenue dans les derniers éléments portés à la connaissance de l'administration relatifs à la répartition du capital de la société, la liste de ses immeubles, ainsi que les conditions d'occupation de ces immeubles (renseignements prévus aux alinéas a, b et c de l'article 46 C de l'annexe III au CGI) ;
  • la société ne doit percevoir aucun revenu, y compris des produits financiers ;
  • aucune rémunération ne doit être versée aux associés, que ce soit en contrepartie d'un dépôt en compte courant ou d'une activité (gérance, par exemple), et ce quelles que soient les modalités de la rémunération : paiement direct ou avantage en nature tel que la jouissance d'un local affecté ou non à l'habitation. BOI-RFPI-CHAMP-30-20 § 240
     

Civilement, Monsieur Stéphane PRIGENT évoque cette question dans un article publié à la Revue Française de Comptabilité Juillet-Août 2014.

 

 

 

Synthèse

 

 

 

Prêt à usage
 

La convention qu’il y a lieu de conclure entre la société et l’associé est celle d’un prêt à usage. L’auteur rappelle que le prêt à usage est un contrat essentiellement gratuit. Si un prix existe alors l’opération est requalifiée en location. (CA Versailles 25 avril 2000).
"La résolution par laquelle l'assemblée générale d'une SCI décide d'autoriser l'occupation gratuite des locaux lui appartenant, à charge pour l'occupant d'en assurer l'entretien, toutes charges, taxes, impôts et assurances afférentes, s'analyse en une convention par laquelle la SCI s'oblige à faire jouir de ses locaux l'occupant désigné moyennant un certain prix. Dès lors qu'en droit le prix d'un bail peut consister en une redevance annuelle dont l'assiette est librement fixée par les parties, sans qu'aucune disposition d'ordre public interdise de mettre à la charge du preneur le paiement de taxes et impôts, c'est à bon droit que le juge d'instance a retenu l'existence d'un contrat de bail et s'est déclaré compétent pour statuer sur ce litige locatif."
 

La durée du prêt peut être déterminée ou indéterminée. Dans ce second cas, la reprise du logement est possible :

  • A tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable (Cass. Civ.1ère 03 février 2004) "Attendu que l'obligation pour le preneur de rendre la chose prêtée après s'en être servi est de l'essence du commodat ; que lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable"
  • Si un évènement pressant et imprévu intervient (CA Lyon 14 avril 2011) "Le prêteur à usage ne peut retirer la chose prêtée qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée, sauf le cas où il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose et où le juge peut obliger l'emprunteur à la lui rendre, et ce suivant les circonstances."
     

Droit des sociétés
 

Il y a lieu d’observer l’objet social de la société pour analyser si la mise à disposition gratuite d’un logement de la société au profit d’un associé est autorisée.

Objet social
 

Il a été jugé qu’un objet social qui était notamment "la gestion par bail ou autrement du bien désigné et de ceux dont elle pourrait devenir propriétaire" permettait « par sa généralité, autorisait le gérant à consentir toute autre forme d'occupation des biens concernés, y compris à titre gratuit, au profit notamment de tout ou partie de ses membres » Cass. Civ. 3ème 11 février 2014
 

Retrait de l’associé minoritaire
 

L’arrêt sus énoncé du 11 février 2014 légitime la demande de retrait de l’associé minoritaire alors qu’une jouissance gratuite du logement est accordée à un associé majoritaire.
 

Ainsi la Cour retient que "la séparation du couple et le divorce avait fait disparaître tout affectio societatis concernant (l’époux) que celui-ci n'avait plus d'intérêt a faire partie d'une société dont le seul actif était constitué par un bien immobilier que son épouse occupait actuellement, que cette occupation n'était génératrice d'aucun revenu pour la société tandis qu'elle devait supporter certaines charges en sa qualité de propriétaire des locaux, que sa position d'associé minoritaire au sein d'une société détenue par plus des trois quarts par son ex-épouse et les deux parents de celle-ci était de nature à faire craindre que cette situation perdure, qu'ainsi le 15 juillet 2011, soit deux ans et demi après le prononcé de l'ordonnance de non-conciliation ayant accordé à (l’épouse) la jouissance du domicile conjugal et un an après le prononcé du divorce, Jean Claude Y… écrivait à (l’époux) que " le moment n'était pas encore venu pour fixer le montant du loyer, sachant que pour toi même tu contestes celui que j'ai décidé d'utiliser pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation ", la cour d'appel, qui a exactement énoncé qu'il n'était pas nécessaire de constater que la mésentente entre les associés entraînerait le dysfonctionnement de la société et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que (l’époux) justifiait de justes motifs autorisant son retrait de la société".

 

Abus des associés refusant la mise en place d’une location

 

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 16 décembre 2009 traite de la situation dans laquelle des époux associés d’une SCI divorcent. L’épouse et son père détiennent 50% des parts et l’époux détient les 50% autres pourcents. L’épouse demande le divorce et entend se maintenir gratuitement dans l’immeuble de la SCI.

L’époux convoque l’assemblée générale de la société afin d’obtenir la suppression de l’attribution de la jouissance gratuite de l’immeuble prévue par l’objet social et sa mise en location. Les autres associés refusent cette résolution. L’époux invoque l’abus d’égalité.
 

Les juges du fond ont déclaré coupables d’un abus l’épouse et son père, solution confirmée par la Cour qui indique "qu'ayant retenu que le refus de deux des associés de voter en faveur du versement d'un loyer en contrepartie de l'occupation, par un seul des associés, constitue à la fois une atteinte à l'objet social et à l'intérêt général de la société et que le vote de la gestion rémunérée de l'immeuble doit être qualifiée d'opération essentielle à la survie financière de la société, la cour d'appel, qui en a déduit qu'en refusant de procéder à un tel vote les consorts X… avaient refusé de voter une opération essentielle à la société, a légalement justifié sa décision de ce chef ".

 

Responsabilité du gérant

 

La responsabilité civile du gérant nécessite la démonstration d’une faute commise par ce dernier notamment la violation d’une limitation statutaire de ses pouvoirs, ou une faute de gestion.

 

En matière de sanction pénale, il n’existe pas de sanction spécifique, on pourrait invoquer l’abus de confiance.

 

Extension de la procédure collective

 

La confusion des patrimoines peut être une cause d’extension de la procédure collective (L621-2 du Code de commerce).

 

Sur ce thème la chambre commerciale de la Cour de cassation a retenu dans un arrêt du 12 juin 2001 que "l'entreprise exploitée (…) en société de fait jouissait des locaux de la SCI et que la villa, propriété de la SCI, était occupée à usage d'habitation par (le gérant de la société de fait) sans qu'aucun loyer n'ait été versé à la SCI qui n'avait pas de comptabilité propre ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations établissant l'imbrication des éléments d'actif et de passif caractérisant la confusion des patrimoines".

 

 

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